實價登錄失真？房仲爆料「很多成交價不會出現」買方傻眼
購屋者依據內政部實價登錄資料出價，卻遭房仲告知「很多實登不會出來」，並以未登錄的高價案件作為參考，引發對房市透明度的質疑。這起事件凸顯了實價登錄制度在實際交易中的落實差距。
一位購屋者近日分享了他的看房經歷：在查閱內政部實價登錄資料後，他發現距離捷運更近的類似物件五年內成交價約為每坪100萬元。然而，當他向房仲表達以每坪95萬元洽談的意願時，房仲卻表示屋主要「實拿差不多120萬」，並稱附近500公尺處的鬧街有每坪200萬元的交易，但「實登還沒出來」，還強調「很多實登都不會出來，參考不準」。這種說法讓購屋者感到困惑與無奈。
內政部實價登錄制度自實施以來，旨在讓房價更加公開透明，解決不動產交易資訊不對稱的問題。根據規定，成交案件應在完成移轉登記後30日內申報，違者可能處3萬至15萬元罰鍰。然而，實務上仍存在多種原因導致某些交易未能及時或完全揭露於實價登錄中。
房產業者透露，除了法規允許的排除項目（如親友間交易、特殊關係人間交易）外，市場上確實存在多種因素導致價格資訊未能完全透明。這些因素包括：預售屋價格延遲登錄、部分業者選擇性申報，以及價格與行情差距過大被系統排除等。
實價登錄資料存在時間落差，從成交到揭露約延遲1-2個月，無法即時反映最新行情。這種資訊落差，加上2025年房市進入「市場盤整期」，可能被利用作為議價手段。
房市專家李同榮曾指出：「內政部實價登錄不即時，往往要兩個月以上資料庫才齊全」，這可能導致統計失真，甚至引發預售屋假性抗跌的現象。這種數據不即時、不完整的狀況，確實可能影響買賣雙方對市場的判斷。
面對這種資訊不對稱的狀況，購屋者可以採取以下策略保護自身權益：
1. 多方查證比較：不要只看單一資料，要觀察整體趨勢。除了實價登錄，也可參考多家房仲網站的成交行情，互相對照。
2. 留意特殊交易備註：實價登錄系統會標註「親友、員工、共有人或其他特殊關係間之交易」等備註資訊，這些交易價格可能偏離市場行情。
3. 要求提供證據：若房仲聲稱有更高價的未登錄交易，可請其提供相關證據或具體資訊，而非僅憑口頭說法。
4. 掌握市場動態：了解當前房市趨勢。2025年房市被稱為「休眠期」或「市場盤整期」，整體呈現「價穩量縮」或「價緩跌、量緩增」的趨勢，買方議價空間相對增大。
實價登錄制度自實施以來，確實在提升房市透明度方面發揮了重要作用，但離「完全透明」仍有差距。這起事件反映了制度在實際執行面的侷限性，也提醒購屋者需更加謹慎地解讀市場資訊。
對於有意購屋的消費者來說，實價登錄仍是目前台灣最接近「透明房價」的工具，但關鍵在於理解其限制並輔以其他市場資訊綜合判斷。同時，主管機關也應持續優化制度，加強稽查與罰則，提升申報資料的準確性與即時性，才能讓房市真正走向透明化與公平化。
