自住房免稅400萬門檻藏陷阱！國稅局揭「實際居住」才是關鍵
財政部中區國稅局近日提醒納稅人，欲適用自住房地交易400萬元免稅優惠，必須嚴格符合三大要件，其中最重要的是必須「實際居住」而非僅設籍。近期有納稅人因長期在外地就學就業，雖有設籍卻未實際居住，遭國稅局補稅百萬元，顯示「自住」認定標準日趨嚴格。
根據所得稅法第4條之5第1項第1款規定，個人交易105年1月1日以後取得的房屋及其座落基地，同時符合三大要件者可享有課稅所得400萬元以下免納所得稅的優惠，超過400萬元部分則按10%稅率計算應納稅額。這三大要件包括：個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年；交易前6年內無出租、供營業或執行業務使用；以及個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾申請適用此優惠。
國稅局強調，自住房地的判斷是以「房地客觀使用狀態」為標準，必須實際居住才符合規定。近期一個典型案例是甲君於113年7月出售107年4月受贈取得的A房屋，自行申報課稅所得570萬餘元，減除自住房地免稅額400萬元後繳納稅額17萬餘元。但經國稅局查核發現，甲君雖自97年起即設籍於A房屋，但自107年起至出售期間皆在外地就學、就業，且A房屋有出租供他人使用，最終被核定不符合自住房地適用要件，否准其扣除免稅額及適用優惠稅率，核定應納稅額114萬餘元，補稅近百萬元。
此案例顯示國稅局對「實際居住」的認定日趨嚴格。許多納稅人誤以為只要設籍滿6年即可適用優惠，但國稅局會透過各種方式查核實際居住事實，包括水電費使用情況、鄰里長訪查、甚至透過社群媒體資料確認納稅人的實際居住地。
國稅局提醒，個人出售105年1月1日以後取得的房地，如該房地設籍或實際居住者非本人或其配偶、未成年子女，即與房地合一稅自住房地免稅額之適用要件不符。要適用自住房地優惠，必須確實滿足自住三要件，否則可能面臨補稅處罰。
對於經常因工作或就學需要在外地居住的納稅人，國稅局建議應保留實際居住的證明資料，如租賃契約、水電費帳單、就學證明或工作證明等，以便在申請時能提供充分證據證明符合自住要件。
M傳媒觀點：
這起案例顯示政府對自住房地稅務優惠的審查日趨嚴格，納稅人不能再僅憑設籍就期望適用優惠。所謂「自住」必須是實際居住，這是稅法規定的核心精神。
建議納稅人在規劃房地產交易時，應該提前諮詢專業稅務人士，確保符合所有適用條件。特別是經常因工作或就學需要在外地居住的人，更需要保留充分的居住證明文件。與其事後被補稅，不如事前做好完善規劃。
政府提供稅務優惠的目的是鼓勵自住，而非提供避稅漏洞。納稅人應該正確理解政策本意，合法節稅而非違法避稅，這樣才能真正享受到政策紅利，同時避免不必要的稅務風險。
