淡水八卦山 小坪頂84億爛尾樓法拍！每坪48萬誰敢買？專家直言：流標難免
被戲稱為「八卦山」的淡水小坪頂地區，再添一棟超高層爛尾建案！根據台灣金服最新公告，這座位於興福寮的28層未完成建案將於9月24日執行法拍，一拍底價高達84.63億元，創下今年單宗一拍底價最高紀錄。這棟巨型爛尾樓的前身是遠東航空前董事長張綱維旗下禾豐泰興業所推的建案，最早稱為「台北君天下」，後來改名為「故宮樺福皇苑」。
小坪頂爛尾樓基本資料
投資風險評估
根據法拍筆錄記載，該建案目前已停工空置多年，現況僅完成粗坯作業，外觀均未完成，且地下二層和升降電梯嚴重積水，因此該法拍案不提供瑕疵擔保請求權。寬頻房訊分析，以一拍底價84.63億元計算，拆算每建坪底價高達48.4萬元，若既存粗坯建物不計價、單純計算土地價值，每坪底價則超過167萬元。但考量到閒置多年的既存建物是否符合安全需求尚屬未知，若不符合標準還需花費一筆可觀的拆除費用。
該建築改良物施工的階段，再加上目前工料雙漲的壓力、重新請照的成本，因此打掉重來的成本很高、機會不大。有意接手的投資人應會從續建的角度入手，所以對於一拍底價所拆算的單坪價格會有向下調整的強烈期待。
小坪頂的「八卦山」魔咒
小坪頂地區因遠航爆發掏空案，已出現大量法拍屋。這次爛尾樓法拍更讓該地區的法拍規模達到新高。先前淡水小坪頂兩處社區已爆發大規模法拍潮，一口氣合計高達105戶住家遭到法拍，總底價超過11.65億元，僅次於北海岸渡假村「喜凱亞渡假村」的法拍規模。小坪頂被房產界戲稱為「八卦山」，但並非大家認為掛了8家建商，而是同時倒了8個建案。小坪頂經歷3波推案，推案時都是轟轟烈烈，風光無限，卻遇到颱風造成山坡地疑慮、兩岸關係等，黯然收場。如今還有大量物件在法拍市場，專家認為，還需要3、5年的時間盤整，才有新的機會。
小坪頂爛尾樓爭議
這棟爛尾樓的實質債務人為禾豐泰興業，其前身為遠向建設，背後大股東就是遠東航空前董事長張綱維。檢調發現，樺福建設負責人張綱維，疑似將旗下小坪頂土地，進行虛偽交易，賣給同集團禾豐泰公司，開發建案，而向銀行貸款35億，卻有30億仍未清償，造成銀行呆帳。懷疑張綱維疑似為了解決資金缺口，上演這樁「左手賣右手」假土地買賣詐貸案。
預售保護指南
面對全台爛尾樓事件頻傳，消費者在購買預售屋時應該注意以下幾點：
1. 選擇有良好履約保證機制的建案：目前以「價金返還」對消費者最有保障（建商交屋後才能拿到錢），但實務上較少建商採用。「不動產開發信託」和「價金信託」也提供一定程度的保障。
2. 審慎選擇建商：查詢建商過往推案紀錄、市場口碑，避免選擇財務狀況不佳的「一案建商」。
3. 仔細審閱契約條款：確認契約中包含內政部要求的五大履約保證機制之一，並了解其內容和保障範圍。
4. 保留所有購屋過程文件：包括契約書、付款證明、與建商的往來文件等，以備不時之需。
內政部因應措施
內政部已承諾三個月內提出「預售屋履約保證制度」與「定型化契約內容」的檢討方案，以強化對買方的保障。內政部曾提出的三大檢討原則包括：
1. 明定購屋者所繳價金專款專用；
2. 檢討價金動支的合理時機；
3. 若建商無法依約完工，購屋者所繳信託價金不得遭強制執行，並具備優先受償權。
M傳媒觀點
小坪頂這棟84億爛尾樓的法拍案，再次暴露了台灣房地產市場的深層問題。大型建案的失敗不僅影響投資人權益，更對整個區域發展造成長期負面影響。這類超高總價的爛尾樓法拍，通常需要經過多次流標、價格修正後，才會找到願意接手的專業開發商。對一般投資人而言，這類法拍案風險極高，不僅需要專業的建築評估能力，還要有足夠的資金實力應付後續的續建成本。建議投資人應該謹慎評估，不要被表面的低單價所吸引，而忽略了隱藏的成本與風險。從市場健康發展的角度來看，政府應該更加重視預售屋的履約保證機制與建商財務監理，避免類似大型爛尾案一再發生。畢竟，一個健全的房地產市場，不應該建立在消費者的風險之上。
建議消費者在購買預售屋時，優先選擇財務穩健的上市櫃建商，並確認預售屋信託專戶資金流向。避免購買戶數過少的社區，並保留所有購屋過程文件，才能最大限度保障自身權益。圖／google map
