台北老商辦身價不減！53年「大陸大樓」每坪117萬創高價
根據實價登錄最新資料，台北市精華區老商辦展現驚人身價！大安區忠孝東路四段屋齡高達53年的「大陸大樓」，今年6月以總價2.25億元成交，拆算車位後每坪單價達117萬元；同樣屋齡53年的松山區「台實大樓」也創下每坪104.4萬元行情。這些逾半世紀的老商辦憑藉無可取代的地段優勢，在市場上持續維持破百萬元的身價。
2025年台北市屋齡50年以上億元老商辦交易案例
老商辦身價高昂的關鍵因素
台灣房屋趨勢中心分析，這些單價破百萬的老商辦都位於台北市最精華地段，雖然建築物本身屋齡已高，缺乏現代化的硬體設備，但憑藉著優越的地理位置與成熟的商業環境，依然吸引中小企業主青睞。「大陸大樓」坐落於東區核心地段，屬於當地資深名辦大樓，位於大巨蛋商圈範圍內，鄰近松菸文創園區及國父紀念館，且緊鄰捷運站，享有百貨消費與商務資源的便利性，這些條件都是新興商辦難以取代的優勢。
這些老商辦多在台北市早期開發的精華區域，由於商辦大樓集中，形成完整的商業聚落效應，即使硬體設施不如新建商辦，但交通便利性和商業機能等方面條件仍然相當突出，因此維持著高出租率。特別是市區內的大坪數商辦空間，若能透過適當改造，化整為零規劃為商務中心或共享辦公室，將更有利於新創公司和小型企業以較低成本進駐精華區，對持有者來說也能創造更高的坪效和投資回報率。
老商辦能夠維持高價的關鍵在於「地段無可替代性」。
隨著台北市精華區土地稀缺且價格高昂，新建商辦成本不斷攀升，使得這些位於黃金地段的老商辦依然具有市場競爭力。對許多企業來說，選擇辦公地點時，周邊商業環境、交通便利性和客戶接觸便利度往往比建築物新舊更重要，這正是老商辦的價值所在。
此外，這些老商辦多數位於捷運站周邊，大眾運輸便利性極佳，對於需要頻繁與客戶接觸的企業來說，能夠提供客戶更方便的到訪體驗。同時，周邊餐飲、金融等商業服務設施完善，形成一個完整的商業生態系統，這些都是新興重劃區難以在短期內複製的優勢。
市場趨勢與投資背景
私法人購置住宅採許可制之後，法人購置住宅的交易減少，且目前政府政策「打住不打商」，相對住宅產品受到貸款成數的嚴格限制，商用不動產的貸款較具彈性，仍有機會達到7成，讓不少法人與投資人將資金轉向商辦市場。
不過需要注意的是，雖然貸款條件相對寬鬆，但商用不動產的利率普遍高於住宅，自用型買方大多需負擔3%以上利率。在高利率環境下，投資人除了要評估地段之外，還須留意市場需求性與抗跌特性，並考量產業聚落與未來改建潛力。
M傳媒觀點
老商辦每坪破百萬高價成交，印證房地產「地段為王」鐵律。雖然建築物屋齡已超過半世紀，但坐落於台北市核心商業區的稀缺性，讓它們依然保持著強勁的市場價值。這也提醒投資人，在評估商用不動產時，區位條件往往比屋齡更重要。
對企業主來說，選擇老商辦雖然在硬體設施上可能需要更多維護成本，但換來的是更好的商業曝光度、更便利的交通條件和更成熟的商業環境，這些都是企業經營的重要無形資產。特別是對於需要頻繁與客戶面對面的行業，位於精華區的老商辦反而可能是更智慧的選擇。
從投資角度來看，這些老商辦如果能夠透過适当的改造和空間重新規劃，例如轉型為商務中心或共享辦公室，不僅能夠提升租金收益，更能活化資產價值。建議投資人可以關注這類具有改造潛力的老商辦，或許能夠發現被市場低估的投资機會。圖／google map
