房屋稅率別搞錯！住家兼商號「按面積課稅」，稅務局揭常見誤區
許多民眾在自住房屋設立商號，卻對房屋稅計算方式存在誤解。台南市稅務局近期接獲不少詢問案例，發現民眾常誤以為全棟房屋都可適用住宅稅率，實際上稅務機關會按實際使用面積分別課徵，營業用部分稅率更高達3%，與住宅稅率相差甚大。
台南市稅務局近期發現一個普遍現象：許多民眾在自住房屋中提供親友登記設立商號，卻未意識到這將影響房屋稅計算方式。房產達人 張惠山 表示，根據《房屋稅條例》規定，當房屋同時作住家及非住家使用時，必須依實際使用面積分別適用不同稅率，而非全棟一律按住宅稅率計算。
稅務局說明，住宅用房屋稅率相對較低，而營業用稅率則為3%，兩者差距明顯。更重要的是，條例規定非住家課稅面積不得低於整層樓面的六分之一。這意味著即便實際營業使用面積不足六分之一，只要有登記設立商號，仍必須至少以六分之一面積來計算營業用房屋稅。
有民眾向稅務局反映，名下自住房屋僅提供親友登記設立商號，並未實際營業，為何仍有部分面積被課徵營業用稅率？稅務局解釋，只要提供地址作為營業登記使用，無論實際營業規模大小，都必須依法課徵相對應的房屋稅。這種規定是為了避免稅基流失，確保稅賦公平性。
稅務局進一步指出，常見的誤解包括：認為「只有實際營業區域才需課徵營業稅」、「偶爾使用的辦公室不計入營業面積」或「親友借用地址登記不會影響稅賦」。實際上，這些情況都可能觸發按比例課徵營業用房屋稅的規定。
對於想要節稅的民眾，房產達人 張惠山 建議可考慮以下做法：若是暫時性的營業登記，在結束營業後應及時辦理註銷；若營業面積確實很小，可考慮將營業區域明確區隔並實際測量面積，避免被以最低六分之一標準計算。
稅務局也提醒，房屋使用情形如有變更，納稅人應於30日內向當地稅捐機關申報，否則經查獲可能被補稅甚至處罰。特別是住家兼營業用的情況，由於涉及不同稅率，更需要如實申報，避免因小失大。
這種稅賦設計其實反映了「受益付費」原則。營業活動帶來較高經濟效益，相對應的稅負也較高；而純住宅使用則享有較低稅率，體現政府鼓勵自住的政策方向。民眾在規劃房屋使用時，應將這些稅賦成本納入考量。
張惠山 觀點
房屋稅就像穿衣要分場合，不同用途不同稅率！提醒大家，房子千萬別隨便借人登記商號，即使只是小小一個角落，稅金可能大大不同。與其事後收到稅單才跳腳，不如事前搞清楚遊戲規則。有營業登記就要課營業稅，不管你有沒有實際開店做生意。想要省稅的話，最好把住家和營業空間清楚區隔，該註銷的登記就不要留著，這樣才不會白白多繳稅金給政府！
張惠山(山哥來了)
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