繼承房子還能用戶籍「省房屋稅」？揭秘房屋稅2.0時代最關鍵的節稅眉角！
【M傳媒房產中心／綜合報導】
房屋稅2.0（又稱囤房稅2.0）今年正式上路後，全台家族繼承與共有房產的戶籍策略成為熱議話題。尤其不少人繼承房子後，才發現如果沒有「設籍＋實際居住」，房屋稅率從自住1.2%一口氣跳到最高4.8%，差一個小動作，稅差直接翻到4倍，真的不是開玩笑。
那繼承共有房屋，到底能不能透過戶籍來省稅？答案是可以，而且還能「一家三戶都變自住」。一切關鍵，就藏在房屋稅2.0的新規定裡。
◎ 新制重點：不是住就好，「要設籍」才算自住！
根據新制，只要想用自住優惠稅率，四大條件必須全數達標：
本人、配偶 or 直系親屬要在該房屋「完成戶籍登記」
房屋必須真的有人住
房屋不得出租、不得營業
一個家庭（夫妻＋未成年子女）全國最多3戶能算自住
其中最容易被忽略的就是第一點，一定要設籍！
稅務局更明確強調：「沒有設籍 ≠ 自住」，就算你每天住在裡面也沒用。
◎ 熱門案例：三間房靠戶籍規劃全部變「自住1.2%」
以最近備受討論的案例來看：
王媽媽與兩位女兒共同繼承 A 房屋（各 1/3 持分）
王媽媽名下還有 B 房屋
大女兒名下有 C 房屋
小女兒目前沒有房產
家族目標很簡單：A、B、C 三間都希望繼續維持自住稅率，不想被課到4.8%。
最後他們的戶籍是這樣安排的：
王媽媽 → 戶籍遷到「繼承的 A 房屋」
小女兒 → 戶籍遷到「王媽媽的 B 房屋」
大女兒 → 原本就住在自己的 C 房屋
於是：
A 房屋，有媽媽（直系）設籍＝OK
B 房屋，有女兒（直系）設籍＝OK
C 房屋，大女兒本人設籍＝OK
三戶全部符合自住條件，稅率從原本可能爆量的4.8%通通壓回1.2%。
◎ 但別忘了申請有「最後期限」！
房屋稅每年5月開徵，但申請自住稅率：原則上要在每年 3 月 22 日前完成申請
然而因為 2025 年是新制第一次開徵，財政部特別開放：2025 年申請期限放寬到 6 月 2 日（繳稅截止日）
錯過這次，明年可就沒得補救了。
◎ 新制最大的地雷：非自住房屋稅率「最高4.8%」
房屋稅2.0採「全國歸戶」與「累進課稅」，你家的房屋只要沒有符合自住條件：
房屋稅率可能從 1.2% 變成最高 4.8%
若家裡房子較多，稅率會越課越高
共有房屋若沒有確實安排戶籍，也可能整戶被認定為「非自住」
這也是為何今年全台開始掀起戶籍大移動。
◎ 專家提醒：戶籍規劃可以做，但不能亂做
稅務顧問提醒，雖然戶籍可以用來做自住規劃，但務必要記住：「設籍只是必要條件，但房子仍需『實際居住』。」
税務局若查到：
房子沒人在住，實際出租卻掛自住，設籍後仍長期空置....都可能被視為規避稅負，被補稅、罰款。
◎ 若家裡狀況複雜，最好諮詢專業
例如：
與非親屬一起共有，家族名下房產超過三戶，多人共有但不同人持分多寡不一，房屋同時有出租、空置或混合使用
這些就不適合自己硬算，最好找： 稅務顧問 會計師 當地稅務局....進行完整評估。
◎ 房屋稅2.0不是在玩，你不規劃，稅務會幫你規劃
從今年開始，「戶籍在哪，稅率就在哪」，將會成為家家戶戶最重要的節稅準則。
一個戶籍的調整，可能讓房屋稅：從 1.2% → 4.8%（漲 4 倍）或從 4.8% → 1.2%（省到笑）
尤其是繼承共有房屋的家庭，更應該及早討論，確認哪一戶該誰設籍、誰實住，才能避免被「全國歸戶」的累進稅率重課。
如果你家也有繼承房產，或名下房子超過一戶，今年真的不能再拖。錯過 2025 的申請期，可能得多繳一整年的高額房屋稅。
