爸媽出錢買房登記孩子名下懶人包｜借名登記舉證不足　房子拿不回還可能補贈與稅

文／賣厝阿明 知識＋

不少父母買房時，基於節稅、貸款、財產安排或家庭因素，會直接把房子登記在孩子名下，私下認為「房子只是借你名字，真正還是我的」。

這種安排最大的風險，在於民事產權與稅務認定是兩套制度。

民事上，主張借名登記的人必須證明雙方真的存在借名合意；稅務上，父母自己出資購屋、直接登記子女名下，則可能直接被認定為贈與。

一、出錢買房，不代表法律上一定是房屋所有權人

司法院對「借名登記」的定義，是一方將自己的財產登記在他人名下，但仍由自己管理、使用、處分，另一方僅提供名義。

實務上，不動產登記在誰名下，本來就是法院判斷產權的重要基礎。主張「只是借名」的一方，必須提出足夠證據證明雙方確實有借名登記合意。

因此，只有「買房的錢是我出的」，通常不足以單獨證明借名登記。

法院還可能綜合判斷房屋由誰居住、管理，房貸與稅費由誰負擔，租金由誰收取，權狀由誰保管，以及雙方過去對房屋如何處理等情況。書面契約當然是重要證據，但借名登記並非只有書面契約才能成立，法院也可能依間接事證認定。

二、借名成立後　登記人賣給第三人仍有重大風險

最高法院106年度第3次民事庭會議決議指出，借名登記契約原則上只是借名人與出名人之間的內部債權關係。

房屋既然登記在出名人名下，出名人將房屋移轉給第三人，原則上屬於有權處分，借名契約的內部限制通常不能直接對抗第三人。

這也是借名登記最危險的一環。

房子登記在孩子名下後，孩子在法律外觀上就是所有權人。親子關係一旦生變，甚至房產已經再度出售、抵押，父母後續能採取的法律救濟會變得複雜很多。

三、國稅局另外算一筆：父母出資登記孩子名下屬贈與

財政部臺北國稅局明確說明，父母自己出資購買不動產，再指定將房屋、土地登記在子女名下，依《遺產及贈與稅法》第5條第3款，屬於視同贈與不動產。

而且贈與價額不是直接按照市場成交總價計算，而是土地按公告土地現值、房屋按評定標準價格計算。

國稅局曾舉例，房地成交總價1,800萬元，土地公告現值加房屋評定標準價格合計800萬元。若父親自行購屋並指定登記在兒子名下，贈與總額就是800萬元；扣除每年244萬元贈與稅免稅額後，案例計算的應納贈與稅為55.6萬元。

四、該申報沒申報　可能補稅再加罰

贈與人在一年內贈與財產超過免稅額，原則上應依法辦理贈與稅申報。

依法應申報卻未依期限申報，經查獲後除了補徵稅款，還可能按核定應納稅額處2倍以下罰鍰；在未經檢舉或國稅局調查前主動補報補繳，符合規定者則可適用自動補報免罰，但仍須補稅及加計利息。

因此，父母原本認為只是「借孩子名字買房」，最後可能同時面臨兩個問題：

法院要求證明借名登記真的存在；國稅局則從出資與登記方式判斷是否構成贈與。

阿明提醒：借名最大的風險，是親情代替了契約

家人之間最容易省掉的，就是文件。

買房出資數百萬、上千萬元，卻只靠一句「大家都知道房子是我的」，多年後一旦家庭關係改變，舉證難度往往比當初想像高很多。

真正要採借名安排，至少應把出資來源、借名目的、管理使用、租金收益、貸款負擔、稅費負擔、權狀保管及返還條件留下完整證據，同時先確認贈與稅及其他稅務效果。

阿明觀點很簡單：房子可以借名，法律責任不會跟著借名消失。

父母出錢、孩子登記，民事與稅務都會留下法律效果。財產安排金額愈大，越需要在登記以前把權利、義務與稅負寫清楚。

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