嘉義都市計畫土地出售要注意！市地重劃前後課稅差很大 | M傳媒

嘉義都市計畫土地出售要注意！市地重劃前後課稅差很大 | M傳媒

【M傳媒房產中心／專題報導】

嘉義縣太保市的土地近年來因都市計畫調整，讓原本的農地逐步變更為住宅區，這也讓不少地主開始關心，自己手上的土地如果要出售，是否還需要繳土地增值稅。小陳就是其中一位案例，他在87年取得的農地，當時已被劃入都市計畫範圍，如今變成住宅區，想出售前特別向嘉義縣財政稅務局詢問。

財政稅務局指出，依據《農業發展條例》第38條之1規定，如果農地因都市計畫變更為非農業用地，只要在細部計畫完成前，或者在市地重劃或區段徵收公告前仍持續用於農業用途，地主在出售給自然人時，附上都市計畫及農業主管機關核發的「作農業使用證明」，就可申請免徵土地增值稅。換句話說，只要地主能證明土地真的還在做農業，政府就不會因為都市計畫調整就加稅。

不過，稅務局也提醒，嘉義縣目前已經發布「嘉義縣治都市計畫第二階段通盤檢討案」以及第二期發展區細部計畫案，未來一旦市地重劃正式公告並實施，即便地主手上仍有農業使用證明，也無法再適用免徵規定，土地增值稅仍然會照規定課徵。因此，對於想趁都市計畫前出售的地主來說，掌握公告時程非常重要，否則可能面臨額外稅負。

這個規定對民眾來說，實務操作上稍有複雜。土地雖然原本是農地，但一旦都市計畫變更，使用性質就不再純粹是農業。稅務局建議，地主在出售前務必先取得農業主管機關核發的使用證明，並留意市地重劃公告日，確保能合法申請免稅；若土地已公告重劃，出售時就必須依規繳納土地增值稅。對想出售土地的地主而言，這可能直接影響交易成本與收益。

M觀點：

土地雖然是長期資產，但都市計畫、細部計畫與市地重劃公告的時程，可能直接決定你需不需要繳土地增值稅。對地主來說，先做功課、掌握公告時程、準備完整證明文件，不僅可以合法節稅，也能避免交易糾紛。簡單來說，土地不是一成不變的資產，政策與法規的每一步都可能影響錢袋子，所以出售前一定要先了解法規脈絡，這才是聰明理財的第一步。圖／google map