合建分售稅務眉角多 地主兩階段稅負不可輕忽
地主與建商合作開發的「合建分售」模式，雖然能創造雙贏，但背後隱藏的稅務問題卻常讓參與者措手不及。稅務機關近期特別提醒，這種合作方式從產權移轉到後續銷售，涉及複雜的稅務規定，地主必須特別留意兩個關鍵階段的稅負問題，以免事後面臨補稅甚至罰款的風險。
產權移轉階段：契稅認定是關鍵
在合建分售的初始階段，契稅的課徵與否往往成為第一道關卡。根據現行《契稅條例》規定，契稅的納稅義務人原則上是建照與使照所載的起造人。這意味著如果地主在建築執照上未被列為起造人，且僅出售土地而不涉及房屋銷售，理論上可以免除契稅負擔。然而，實務上許多地主容易忽略的是，一旦在建照或使照上掛名為起造人，或是實際銷售自己分得的房屋，就會被稅務機關認定為房屋的原始移轉人，必須依法申報並繳納契稅。
銷售階段：房地合一稅2.0的差異化處理
當進入房屋銷售階段時，房地合一稅2.0的適用又成為另一項重要課題。現行制度雖然對建商首次移轉與地主分回出售都給予20%的單一稅率優惠，但兩者的計稅方式卻有本質上的差異。建商可以採用「合併計稅」方式，將房地交易所得與其他營業損益互抵；而地主則必須採用「分開計稅」，交易所得不得與其他營業虧損合併計算。這種差異往往導致實際稅負出現明顯落差，許多地主因為不諳規定而誤用計稅方式，最終面臨補稅處分。
實務案例凸顯稅務風險
稅務機關舉例說明，某甲公司與乙建商採合建分售模式合作，由乙公司單獨擔任起造人。甲公司分得房屋後對外銷售時，誤以為可以比照建商採用合併計稅方式，試圖用其他營業虧損來抵減房地交易所得。經國稅局重新核定後，認定甲公司應適用地主分回出售的「分開計稅」規定，最終補稅金額高達480萬元。這個案例充分顯示，即使是專業企業也可能因為不熟悉合建分售的稅務規定而付出高昂代價。
事前規劃勝於事後補救
面對合建分售的複雜稅制，稅務機關強烈建議地主在簽約前就應釐清幾個關鍵問題：自身在建照與使照上的身分定位、未來銷售時的稅負歸屬、以及可能適用的優惠稅率等。特別是對於有意參與都市更新或合建案的地主而言，更應該尋求專業稅務顧問的協助，事先規劃最有利的稅務策略。畢竟在合建分售的合作中，完善的稅務規劃不僅能避免後續爭議，更能有效降低整體稅負成本，讓合作效益真正最大化。
