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舊制房屋出售要小心！實價成交金額才是課稅依據，國稅局提醒保存憑證 | M傳媒
【M傳媒房產中心／專題報導】
近期不少民眾在出售舊制房屋時，因不清楚稅制規定，可能面臨補稅風險。國稅局指出，凡是104年12月31日以前取得的房屋，或105年以後繼承但被繼承人屬104年12月31日前取得的房屋，都屬於「舊制財產交易所得」，申報時必須依照實際成交價格與取得成本核實計算，並併入出售當年度綜合所得總額課徵所得稅，不能直接套用財政部訂定的標準計算。
根據所得稅法規定，財產交易所得是以交易成交價額減去原始取得成本，或繼承、受贈時的時價，再扣除因取得、改良或移轉資產而支付的一切費用後的餘額為所得額。換句話說，民眾出售舊制房屋，務必要把買進成本、裝修費用、仲介費及其他相關支出完整紀錄，才能準確申報所得。
國稅局特別提醒，如果屋主無法提出相關憑證，且稽徵機關也查不到實際成交價或原始成本，才會改依財政部每年訂定的「個人出售房屋財產交易所得計算規定」計算所得額。這種方式通常會高估所得，容易讓屋主多繳稅或遭罰。
實務上，稅務專家舉例，老陳在112年度出售一棟103年取得的台南房屋，成交金額超過3,000萬元。原本他依公告土地與房屋現值比例計算，財產交易所得約133萬元，但經國稅局查核後，改以實際成交價額減掉取得成本及相關費用，重新計算所得額為496萬元，結果老陳補報並補繳113萬元稅款，可見差額之大。
國稅局也提醒，目前不動產交易已有實價登錄系統可查，民眾出售舊制房屋時，應以實際成交金額申報，並保存購屋契約、裝修發票、仲介費收據等所有憑證，以免因短漏報而被補稅或罰款。正確核算不僅保障自身權益，也避免日後不必要的麻煩。
M觀點：
房屋出售講究的是「實價與成本」，一旦心存僥倖，短期可能省稅，長期卻可能面臨補稅與罰款雙重壓力。對於舊制房屋屋主來說，除了關注成交行情，更要妥善整理並保存所有相關憑證，才能安心完成交易，不給國稅局留下追繳的機會。實務上，透明、完整的財務紀錄才是自保之道，也是避免財務風險的關鍵。
