自地自建賣房想省稅？國稅局打臉：連同「其他土地」一起賣，20%優惠直接飛了！
【M傳媒／財經中心報導】
自地自建是許多人的成家夢想，但賣房時若搞錯房地合一稅的適用範圍，小心被國稅局連補帶罰！財政部高雄國稅局近日特別提醒，自地自建適用 20% 優惠稅率有明確條件，優惠範圍僅限於「自行興建的房屋」及其「坐落基地」。若同時出售名下其他未作為建築基地的土地，該部分無法一併適用20%優惠，仍須依各自持有期間適用不同稅率。
案例解析：把A地、B地一起賣，他慘補52.5萬
國稅局舉例，小華（化名）在2023年購入A、B兩筆土地，總價1,000萬元，並在A土地自行興建房屋，建築成本500萬元。2025年，小華將A地、B地及房屋一併出售，總成交價2,250萬元。
小華申報房地合一稅時，將「整筆交易」都按自地自建的20%稅率計算，申報成交價2,250萬元、取得成本1,500萬元、必要費用90萬元及可減除費用30萬元，計算課課稅所得630萬元，繳納稅額126萬元。
然而，國稅局查核後發現，符合20%優惠的只有「自建房屋」及「其坐落的A土地」；B土地因為並非房屋坐落基地，不符合自地自建優惠規定。最終，B土地的部分須依其持有期間（未滿2年）適用更高的稅率，小華遭補稅52.5萬元。
關鍵法規：20%優惠的「5年條款」與「範圍限制」
依《所得稅法》規定，個人自地自建案件，須符合以下條件才能適用20%稅率：
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時間限制：自取得土地日起算，5年內完成興建並出售。
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範圍限制：優惠僅限於「自行興建的房屋」及「其坐落基地」。
國稅局強調，若出售的房地包含其他未作為建築基地的土地（如案例中的B地），這部分無法一併適用20%優惠。該筆土地的交易所得，必須回歸一般房地合一稅率，依持有期間長短課稅（持有2年內45%、2至5年35%、5至10年20%、10年以上15%）。
自地自建稅務複雜，分開計算是保命符
這起案例點出了自地自建賣房時最常見的稅務誤區：「以為一起賣，就能一起適用優惠」。實務上，房地合一稅的計算是「逐筆」、「分開」看，每一筆土地、每一棟房屋的取得時間、持有期間、適用稅率都不盡相同。
對於有意自地自建的民眾，M傳媒建議：
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釐清土地用途：確認哪些土地是「建築基地」、哪些是「非建築基地」，出售時應分開計算稅負。
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保留完整成本單據：建築成本、取得土地成本、相關規費與代書費，都要保留憑證，才能正確計算所得。
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善用重購退稅：若符合自住條件，可評估適用「重購退稅」優惠，減輕換屋負擔。
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