豪宅也吹寒風！頂樓戶竟賣輸10年前 他揭有錢人「不急買」真相
【M傳媒／房產中心報導】
過去豪宅市場的鐵律是「樓層越高、單價越貴」，頂樓戶更是社區的價格天花板。但這條鐵律，正在被打破。
台北市內湖指標豪宅「文心AIT」最新實價揭露，26層樓高的頂樓樓中樓戶，275.7坪以總價2億2,950萬元成交，換算單價123.7萬元。這個價格，不僅沒有創下社區新高，甚至低於該社區2013年17樓戶所創下的137.7萬元歷史高價。
無獨有偶，信義區「信義之星」14樓頂樓戶以單價170萬元成交，也比社區最高價192.1萬元低了約22萬元；大安區「琢賦」13樓戶以145.6萬元成交，同樣低於社區過去高價175.9萬元。頂樓戶不再是價格保證，這是一個清楚的訊號：高資產市場的遊戲規則，變了。
為什麼會這樣？山哥：有錢人「現金多、選擇也多」
群洋國際地產集團董事長張惠山（山哥）分析，過去豪宅買方追價，是因為市場預期房價會繼續漲，晚買一個月可能要多付幾百萬。但現在情況完全相反。
「高資產族群的現金水位還是很滿，但他們的選擇變多了，不急著出手。」山哥指出，當市場降溫、建商餘屋壓力浮現、囤房稅2.0讓持有成本上升，買方反而擁有更強的議價能力。他直言，過去是賣方開價、買方追價；現在是買方挑價、賣方讓價。
以「文心AIT」為例，該戶由建商賣給原社區住戶，買方是藝人侯昌明、曾雅蘭夫妻，且以無貸款方式加碼買進第二戶。這正是典型的高資產交易模式：現金滿手、熟悉社區、趁建商願意讓利時進場撿便宜。
囤房稅2.0＋建商餘屋 賣方壓力正在累積
山哥進一步指出，這波豪宅價格鬆動，背後有兩股結構性力量。
第一，囤房稅2.0讓建商餘屋持有成本飆升。 建商手上賣不掉的豪宅，持有超過兩年，稅率最高可達4.8%。對建商而言，與其繼續養房繳稅，不如趁買方願意出手時，以「不創新高、但能成交」的價格獲利了結。
第二，股市財富效果雖然存在，但資金流向已經改變。 永慶房屋觀察，2026年上半年台北市豪宅交易占比達5.6%，連續三季上升，顯示台股獲利確實有部分轉向豪宅配置。但山哥提醒，這些資金不是來追價的，是來撿便宜的。高資產買家很清楚，在賣方有壓力的市場裡，沒有必要當那個開第一槍追價的人。
山哥觀點：豪宅市場從「追價」進入「挑價」時代
「以前買豪宅，怕的是買不到；現在買豪宅，怕的是買貴了。」山哥用一句話總結當前的高資產市場心態。
他分析，豪宅買方結構正在改變。過去有投資客、有追價的置產族；現在留下來的是現金滿手、對價格極度敏感、且不急著出手的剛性置產族。這群人不會因為「頂樓」兩個字就買單，他們看的是社區條件、建商讓利誠意、以及這筆錢放在股市和房市的機會成本。
對賣方而言，山哥的建議很直接：不要再緬懷2013、2014年的歷史高價。 那個時代的資金環境、政策環境、買方心態，都已經回不去了。與其死守社區最高價，不如趁市場還有買方願意進場時，用合理的價格完成交易。「帳面上的最高價，比不上實實在在的成交價。」
M編提醒：豪宅不是不能買，但要買對「價格邏輯」
對於有意進場的高資產買方，山哥提醒，現在是「買方市場的挑價時代」：
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不要用歷史高價來出價：社區最高價是過去式，現在看的是當前市場的成交區間。
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善用建商讓利空間：囤房稅壓力下，建商對餘屋的讓利意願比過去高，尤其是屋齡較新、但尚未完銷的個案。
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現金是最大的籌碼：在豪宅市場，現金買方永遠比貸款買方有更大的議價空間。
頂樓豪宅賣不到社區最高價，不是單一個案的偶然。它是一個時代的轉折——高資產市場的關鍵字，已經從「追價」變成了「挑價」。 誰能先看懂這個轉變，誰就能在下一輪市場裡，用對的價格，買到對的房子。
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