爸媽老家堅持不賣、孩子急著變現！許伊君揭房產傳承4大難關　家人意見不同最難解

文／太平洋房屋彰化勝利軍團隊 執行長 許伊君

一間住了幾十年的老房子，在父母眼中是辛苦一輩子留下的家，在子女眼中，卻可能是一筆能夠買房、創業或改善生活的資產。當長輩堅持留在熟悉的環境，孩子卻急著出售變現，原本應該照顧全家人的房產，反而成為家庭衝突的導火線。

太平洋房屋彰化勝利軍團隊執行長許伊君指出，房產傳承牽涉所有權、居住保障、財務需求與家庭關係。提早釐清產權、安排長輩居住與生活費，才能減少未來繼承分產的爭議。

第一關：房子登記在父母名下　子女無權要求提前分產

房屋如果由父母單獨持有，且具有完整處分權，出售、出租或贈與原則上由父母自行決定。即使子女急需創業資金或購屋頭期款，也須取得父母同意。

若房屋由多人分別共有，則涉及《土地法》第34條之1。共有不動產處分原則上須共有人數過半、持分合計過半同意；持分合計超過三分之二時，則不計算人數，並須依法辦理通知及價金保障等程序。

第二關：長輩守住的是家　孩子看見的是資金

許多老公寓已經沒有電梯優勢，樓梯難爬、設備老舊，長輩仍希望繼續居住，因為熟悉的鄰居、生活圈與醫療資源，都是退休生活的重要依靠。

子女面對高房價、育兒與工作壓力，則可能希望出售老家，讓資產發揮更大的財務效益。

許伊君認為，家庭討論應先確保長輩有地方住、有生活費及照護安排，再評估房屋出售、出租或換屋的可行性。資產運用需要兼顧不同世代的需求。

第三關：兄弟姊妹共同繼承　分產意見不合恐走上法院

父母過世後，房屋由多名繼承人繼承，在遺產分割前，原則上屬於公同共有。

依《民法》第1164條，繼承人得依法請求分割遺產。若家人無法達成協議，法院可依整體遺產及個案情況，採原物分配、金錢補償或變價分割等方式處理。

其中，變價分割可能使家族房屋進入出售程序，也可能影響原本居住其中的家人。

許伊君提醒，房屋如果是家庭重要資產，父母生前就應與子女討論未來分配方式，避免多年累積的親情因產權爭議受到影響。

第四關：提前贈與、信託與以房養老　各有不同保障

父母希望提前安排財產，可評估附負擔贈與，在契約中約定子女提供照顧、生活費或居住空間的義務。

依《民法》第412條，符合條件時，贈與人可對未履行負擔的受贈人請求履行或撤銷贈與。不過，單純約定父母終身居住，仍須評估房屋日後出售、抵押及第三人取得權利時的保障。

另一項方式是不動產信託，由受託人依契約管理財產，安排居住、收益及後續分配。

長輩若缺乏退休現金流，也可評估以房養老貸款，透過房屋抵押取得資金，但須將利息、貸款期限及日後清償責任納入考量。

各項安排也可能涉及稅負、契約及管理費用，應事先由專業人員評估。

許伊君：房仲協助釐清行情與產權　家庭決策應回到長輩保障

房仲面對家庭成員對賣屋意見不同的委託案件，應先確認產權、所有權人的真實意願及合法委託權限，再提供市場行情、出售成本與其他資產運用資訊。

涉及繼承、共有物分割、贈與或信託安排，則應由律師、地政士及相關專業人員協助。

許伊君認為，房產傳承的規劃應從長輩居住安全、生活費來源及家庭成員權益出發，讓各方充分了解未來可能面臨的負擔與責任。

房子可以是留給下一代的資產，也應是保障上一代晚年生活的依靠。透過提早溝通、確認產權、合理配置資產及建立居住保障，才能讓家庭房產順利傳承，減少因出售與分產造成的親情衝突。

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