房市冷！建商推「過貸再付」求生 央行年終恐無望鬆綁 專家：2026才可能翻盤
【M傳媒房產中心／專題報導】
台灣房市這波冷到不行，是真的「冷颼颼」。房價連跌兩季、移轉棟數年減近三成，建商壓力大到快喘不過氣，近期甚至傳出有業者為了出清新成屋，竟然祭出少見的「過貸再付」專案，也就是你銀行貸款過了再付款，用到這招就知道，建商是真的急了。
外界把希望寄託在 12 月 18 日即將登場的央行年終理監事會，期待能不能鬆綁房貸管制。但金融圈一句話把希望澆熄：「這次幾乎不可能鬆。」原因很單純，台股正在高檔，一旦央行一鬆綁，就是替股市熱錢開了一條「人道走廊」，錢直接倒向房市，所有先前努力的打房政策可能瞬間白費。
房市冷卻、交易量崩 稅收也慘掉三成
自從央行去年祭出第七波信用管制後，房市直接被形容成「金龍海嘯」。根據財政部統計，今年前三季土增稅、契稅、房地合一稅三大相關稅收大減 340 億元，是 23 年來最大降幅。六都前 10 月的移轉棟數更慘，年減高達 26.6%，其中台南與高雄甚至腰斬三成。市場比喻，這不像「寒流」，而是直接進入「小冰河時期」。
建商透露，現在推案、交屋都極度艱難。很多建案為了避免買家貸不到款，會同時找 7、8 家銀行「多頭並行」談授信額度，交屋期比過去硬生生拉長半年。連向來不缺買家的豪宅市場也受到衝擊，買家信心明顯變弱。
建商「求生式促銷」滿天飛 市場出現罕見怪象
過去兩年預售案強到爆，現在馬上反轉。業者為了出清庫存，使出各種優惠：低首付、輕鬆付、送裝潢、代租金，近期甚至冒出史上罕見的「過貸再付」，讓人看得目瞪口呆。但即便如此，「房價卻沒跌」。《經濟學人》點名台北房價所得比 16 倍，高出國際標準兩倍以上，但台灣房價仍像「鐵板」，跌不太下來，讓不少購屋族抱怨：這到底是在跌還是在演戲？
為什麼央行不想鬆綁？答案居然是台股太熱
金控主管直言：「台股漲越高、央行越不敢放。」因為今年股市熱錢量太大，一旦房市放鬆，這些錢勢必會大舉轉進房地產，房價可能不跌反漲，打房前功盡棄。
甚至有行庫高層透露，央行現在比起過去在意的「不動產放款集中度」，這次更在意「資金移動」。也就是說，怕股市的錢跑去炒房，讓整個市場再噴一次。
換屋族也叫苦連天 但央行恐只會做「微調」
雖然全面鬆綁機會幾乎等於零，但換屋族的確因為「一買一賣」規定被卡得很慘，即便央行把期限從 12 個月延到 18 個月，銀行實務上仍很不願意認。
專家推估，央行可能只會「局部協處」意思就是幫換屋族少數困難個案「開個後門」，讓真正需要的人貸得到款，但整體政策不會鬆。
專家分析：「目前零星出現好多現金買房的案例，甚至台南有人一次拿 8500 萬現金砸房，這背後很難不跟股市連動。」但這樣的資金活絡反而讓央行進退兩難。
2026 才可能是真正拐點
房市轉冷、買氣冰封、建商急推怪招、政策不放鬆，2025 年的台灣房市註定是「卡卡的一年」。金融圈普遍認為，短期內央行不會貿然鬆綁，最早也要等到 2026 年，看國際景氣、利率循環與台股資金變化，才有機會迎來真正的市場拐點。在那之前，對建商來說是硬撐；對買房族來說是煎熬；而對央行來說，更像是在刀鋒上跳舞。
