自主都更新趨勢！地主出地出錢挑戰大 專家：意見整合仍是最大難題
【M傳媒房產中心／專題報導】
都市更新政策再出新招，政府積極推動「自主都更」，希望地主們自己出地、自己出錢完成都更案，不必依賴建商投資。然而，這項政策表面看起來「地主分回坪數最多」，實務上卻充滿挑戰，專家提醒，住戶意見整合與互信仍是最大考驗。
所謂「協議合建」，就是建商出錢、地主出地，地主能分得容積獎勵與完工後的房產，建商則透過銷售回收成本；相對的，自主都更則要求地主不僅出地，還得負擔整合費用、審議程序與營建成本。「自主都更最大的挑戰在於資金籌措。從前期規劃費、建築師設計費、各種審議規費，到後期營建成本，全部都要地主自己先掏腰包。」換句話說，雖然不需與建商分容積獎勵，整個過程的費用與決策責任都落在地主身上，稍有意見不合就可能造成工程延宕或糾紛。
根據統計，自主都更案從啟動到完工，平均需要5-8年時間，這段期間地主不僅要持續支付生活開銷，還要負擔都更相關費用，資金壓力相當沉重。
都更專家表示，「都市更新條例」早已提供自主都更規範，地主可自行組成更新會推動都更，與建商協議合建或權利變換的都更案不同，自主都更的成本完全由地主承擔，且回收資金也得等到工程完工、銷售入帳才行。都更專家透露：「我們經手的自主都更案中，有超過六成卡在住戶意見整合階段。最常見的爭議包括費用分攤比例、房型分配、施工期間安置問題等。」
專家指出，自主都更的最大優勢在於分回坪數可達最大化，若整合得宜，還能出售剩餘戶所得利潤共享。「最大問題仍是住戶意見整合與互信」，一旦處理不當，辛苦規劃的都更計畫可能付諸流水，甚至產生法律糾紛。
專家進一步分析，自主都更較適合的案件類型包括：戶數少、產權單純、基地小，或房屋存在急迫性危險、如海砂屋、地震受損大樓、輻射鋼筋屋等。
「我們發現成功的自主都更案通常具備三個特質：一是住戶間有強烈信任基礎，二是有熱心且具專業背景的領導者，三是財務規劃明確透明。」但若遇到住商混合、公有地、違占戶、畸零地夾雜，或涉及高容積獎勵的資本投資與容積移轉，自主都更因「人多嘴雜」，協調難度極高，容易造成土地無法有效利用。
專家建議，政府在推動自主都更政策時，應以補充現有制度、提供適度誘因為主，不要設定過高政策目標或過度獎勵，以免留下「爛攤子」，最後反而需要銀行或建經公司出面收拾善後。「自主都更在台灣的成功案例有限，主要原因是政府低估了住戶整合的難度。與其鼓勵全民自主都更，不如先建立完善的專業輔導體系。」現行制度下，自主都更的融資門檻較高，銀行對這類案件的放款意願相對保守，除非住戶能提供足夠擔保品或保證金，否則資金斷鏈風險相當高。
對地主而言，自主都更雖有潛在高回報，但背後隱藏的整合成本、時間與法律風險不可小覷。
律師警告：「自主都最常見的法律糾紛包括：合約履行爭議、經費運用透明度、工程品質責任歸屬等。地主在啟動前，最好先尋求專業法律意見。」若要推動成功，自主都更不僅要有耐心與財力，更需要住戶間高度信任與共識。
理想的自主都更團隊應該包含建築專業、財務管理、法律顧問三類人才，單靠住戶熱情很難走得長遠。隨著政府持續推動自主都更政策，更多地主將面臨同樣的抉擇：是要選擇看似利潤最高的自主都更，還是相對穩定的建商合建？這個問題的答案，將決定台灣未來都市更新的面貌。
