企業賣房稅務陷阱多！「起造人」認定攸關稅率差25個百分點
企業從事不動產開發時，稅務規劃需格外謹慎！近期國稅局查核發現，許多企業誤解房地合一稅2.0的適用條件，導致遭補稅處罰。根據現行規定，公司興建房屋後首次移轉的交易所得，若想適用20%的營所稅率，關鍵在於必須是建物的「起造人」，否則將面臨最高45%的稅率，兩者稅負差距可達25個百分點。
近期國稅局查獲一起典型案例，某甲建設公司在2022年出售兩筆房地產，其中A建案為自地自建，以起造人身分登記，順利適用20%營所稅率；但B建案因與乙公司合建，建物權狀由乙公司申請，導致甲公司在出售時被認定不符合「起造人」資格，須按房地合一稅制課徵45%稅率。這項認定讓甲公司原本僅需繳納80萬元的稅負，暴增至180萬元，最終遭補稅100萬元，凸顯稅務規劃的重要性。
國稅局官員解釋，房地合一稅2.0針對企業賣房設有特殊規範。若公司是建物的起造人，首次移轉時可選擇將交易所得併入營所稅，按20%單一稅率計稅；但若非起造人，則須適用房地合一稅的差別稅率，持有2年內稅率45%、2至5年35%、超過5年才降至20%。這項規定對參與合建案的企業影響尤甚，因合建案通常僅由一方擔任起造人，其他合建夥伴若在短期內轉售，將面臨高額稅負。
稅務專家建議，企業進行不動產開發時應注意三項關鍵：首先，在合建契約中明確約定起造人身分；其次，保留完整的建案開發證明文件；最後，出售前諮詢專業會計師進行稅務評估。特別是對於持有期間未滿5年的案件，更應審慎評估稅務影響，避免因適用高稅率而侵蝕獲利。
這起案例也反映出台商回流投資房地產時常見的稅務盲點。許多企業為搶搭台商回流潮，快速合建、快速出售，卻忽略稅制細節，導致獲利被高額稅負吞噬。國稅局提醒，今年將持續加強查核企業不動產交易案件，呼籲企業誠實申報，以免遭補稅處罰。對於不確定如何適用的案件，可事先向各地國稅局申請釋疑，保障自身權益。
