年薪不到50萬買房錯了嗎？專家揭密『可負擔購屋法』 | M傳媒

年薪不到50萬買房錯了嗎？專家揭密『可負擔購屋法』

《M傳媒房產中心／專題報導》

「我月薪34,000元、年終20,000元，已44歲，想買800多萬元的兩房一廳，結果銀行都說我條件不夠，是真的無法嗎？」這樣的提問，在社群與房產論壇中並不少見。對於許多中年自住或剛性需求族群來說，看到房價仍高、貸款條件變嚴，心裡難免忐忑。知識傳媒貸款達人呂崑富說明，實際上，銀行的確從多面向審核貸款：收入、年齡、房屋地段、貸款年限、貸款成數……一項都卡不得。

首先從「年齡」看。銀行常有內部規定：「申請人年齡＋貸款年限」不得超過 70 年、75 年的門檻。若你44歲，想貸款30年，44＋30＝74年，理論上尚在可行範圍內。但若貼補條件（實際收入、其他負債情況）不佳，銀行仍可能保守審核。

再者是「收入」與「還款能力」。近期媒體報導指出，有銀行在審貸時暗中設定「年所得須接近200萬元」才能申請較高成數貸款。

但實際上這並非公開條件，而是銀行依照個案風險設定的內部門檻。對於你月收入約3.4萬，年終2萬合計大約40萬元左右，若想買總價800多萬元房屋，銀行可能問：你未來的薪資是否還能維持、負債比是否過高、是否已有其他貸款、是否能取得相對比例的頭期款？

貸款成數方面也有重要限制。以中古屋為例，銀行一般最多可貸成數為其「鑑價」的6～7成。

若房屋所在地段或物件條件較弱，貸款成數可能更低，意味你必須準備更多頭期款。

知識傳媒貸款達人呂崑富表示，綜合以上，你所描述的條件確實可能令銀行審核通過機率下降：年齡偏高、收入不算高、希望買房總價較高，這些都是影響因素。但並非完全「不能買」關鍵在於調整策略與預算。

這裡提供給你兩大方向的建議：

一、縮小總價、選擇不足那段差距更為可控的區域與物件：若目前條件有限，可考慮選擇700萬元以下甚至600萬元左右的兩房一廳，降低貸款額度與頭期款壓力。

二、選區域應著重未來可負擔與自住需求：建議鎖定交通方便、生活機能成熟但房價較低的區域。如台中或高雄一些生活圈、公寓型產品總價較低；或新北市郊但通勤還算方便的鄉鎮。

例如，在台中市屯區或高雄市較偏二線但交通仍便利的區段，兩房一廳總價800萬以下可找到；高價區域如台北、新北市市中心可能超出你的負擔範圍。但重點是「自住為主」、「可負擔為限」。自住族不一定追求最精華地段，而是先讓生活品質與財務壓力達到平衡。

呂崑富建議，在申請前做好幾件事：確認銀行可貸款年限、查詢可貸款成數、評估自身可動用頭期款多少、估算未來月付額是否在可承擔範圍（建議月付不超過收入的三分之一較為安全）。此外，再選定物件時，盡量選屋況較新、交通方便、屋齡不太高、社區管理佳、流動性較好。這些條件可提升銀行核貸意願。

呂崑富：你的狀況並非絕對無法買房，但確實遇到審核門檻提高的現實。