預售屋簽約9大必查！交屋保留款至少5%、結構保固15年　阿明提醒:口頭承諾要白紙黑字

文／賣厝阿明 知識＋

買預售屋動輒花上千萬元，不少購屋族只注意總價、頭期款與付款方式，直到交屋時才發現，建材品牌換了、房屋出現瑕疵，甚至建商要求先付清尾款才能驗屋。

依內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，建商須遵守交屋保留款、保固、施工期限及廣告效力等規定。

阿明提醒，預售屋最重要的保障，除了價格，還有簽約時寫下的交屋條件與建商責任。

契約審閱至少5天

建商應提供至少5日的契約審閱期間，讓買方確認內容。

購屋族應仔細閱讀契約、附件、付款表及建材設備表。銷售人員的口頭說明，也應核對是否記載在書面文件中。

廣告不能寫「僅供參考」

預售屋契約不得約定廣告僅供參考。

銷售廣告、建材設備表及相關圖說，依規定具有契約效力。

接待中心承諾的建材、公共設施與交屋內容，應保存廣告及相關證明，避免完工後產生爭議。

坪數與車位規格要寫清楚

簽約前應確認主建物、附屬建物、共有部分及土地持分的面積。

車位也要確認位置、尺寸、性質及相關登記方式。

預售屋另有面積誤差找補規定，實際登記面積與契約約定不同時，應依契約及法定標準處理。

付款方式與貸款不足責任

契約應列明訂金、簽約款、開工款、工程款及交屋款等付款條件。

若銀行最後核貸金額不足，應確認原因與適用契約條款，包括可歸責於買方、賣方或雙方均不可歸責的情況。

阿明建議，簽約前先評估貸款能力，並預留交屋時可能需要補足的自備款。

履約擔保方式要確認

預售屋契約應記載符合規定的履約擔保機制。

買方應確認建案實際採用的保障方式、金融機構或相關承作單位，以及發生履約問題時的處理程序。

不同履約擔保機制的保障內容有所差異，應仔細閱讀契約附件。

建材品牌不能任意更換

契約應列出主要建材設備的廠牌、規格及施工標準。

建商原則上須依約施工，不能單方面用「同級品」取代原約定品牌。

如因符合法定例外的原因需要更換，仍須符合相關品質、價值及補償規定。

建材品牌、型號與規格寫得越清楚，交屋驗收越有依據。

開工、完工與交屋期限要確認

預售屋契約須約定開工及取得使用執照期限。

建商取得使用執照後，原則上應於6個月內通知買方交屋，並依規定辦理相關程序。

若因可歸責於建商的原因延誤，買方可以依契約及法律主張權利。

交屋保留款至少房地總價5%

依現行規定，買方在驗收房屋發現瑕疵時，可以保留房地總價5%的自備款作為交屋保留款，待建商完成修繕並經複驗合格後支付。

例如預售屋房地總價1,500萬元，5%就是75萬元。

要特別注意，這是房地總價的5%，而且是自備款的保留，不代表買方可以另外要求銀行保留相同金額的貸款。

建商應於交屋前完成約定的瑕疵修繕，避免買方交屋後才持續追討。

結構保固15年　固定建材設備1年

依現行預售屋契約規定，房屋主要結構保固15年，包含基礎、樑柱、承重牆、樓地板及屋頂等結構部分。

門窗、粉刷、地磚等固定建材及設備，則保固1年。

漏水保固須依發生原因判斷。結構部分漏水適用15年保固；固定建材或設備部分漏水，原則適用1年。

有些建商另外承諾防水保固5年，買方應確認是否明確列入契約，以及保障範圍與起算日期。

保固原則上從買方完成交屋日起算；若因可歸責於買方的原因延後交屋，則依規定處理。

阿明提醒：簽約多看一天　交屋少一場糾紛

預售屋從簽約到交屋，可能相隔數年。期間若遇到施工延誤、建材更換、貸款不足或驗屋瑕疵，都需要依契約與法律處理。

阿明建議，購屋族簽約前先取得完整契約與附件，確認9項重要條件，並保存廣告、付款證明及建商書面承諾。

交屋保留款5%、結構保固15年、固定建材設備保固1年，是購屋族應掌握的基本保障。建商額外承諾的防水5年或其他優惠，也應完整寫入契約。

買預售屋除了挑地段與價格，更要把日後真正用得到的權利保障清楚。

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