合建、委建、權利變換差在哪！地主分回55%不一定比較賺　阿明教你算分屋、成本與風險

文／賣厝阿明 知識＋

老屋準備重建，地主最關心的通常是新房子能分回多少。建商開出地主分回55%、60%，看起來很有吸引力，但每種重建方式的計算基礎不同，實際拿到的房屋價值也可能差很多。

常見的合作模式包括合建、委建及都市更新權利變換。

阿明提醒，地主應比較的是完工後實際取得多少價值的房地、需要拿出多少現金，以及施工期間承擔哪些風險。

三種重建方式比較

項目	合建	委建	權利變換
開發方式	地主與建商合作	地主委託團隊興建	依法定程序實施都更
主要資金	通常由建商籌措	地主自籌或融資	依實施者及融資安排
分回依據	合建契約	產權及委建約定	核定權利變換計畫
成本負擔	依合約約定	地主負擔工程成本	依法提列共同負擔
主要風險	建商履約、分屋條件	資金、追加工程款	估價、共同負擔、選配

委建屬於開發與施工合作安排，可以搭配不同法定重建程序；合建及權利變換則是都市更新中常見的實施方式。

合建分回55%　先確認是坪數還是價值

合建通常由地主提供土地、建商負責出資興建，雙方依契約分配完工後的房地。

例如建商提出地主55%、建商45%，雙方必須先確認55%的計算基礎。

如果是依可分配房屋面積計算，還要確認車位、公設、樓層及戶別如何分配。

同樣30坪的房子，高樓層、低樓層或不同座向，市場價值可能不同。

阿明提醒，合建契約應明確記載分回戶別、坪數、車位、找補金額、稅費及延遲交屋責任。

在都市更新程序中，全體協議合建原則上須取得全體土地及合法建物所有權人同意；符合《都市更新條例》第44條規定者，另可採多數協議合建、少數權利變換方式實施。

委建自己出資　地主掌握資產也承擔成本

委建由地主委託建築師、營造廠或專業團隊規劃施工，資金則由地主自行準備或向銀行融資。

例如整體重建預估需要3,000萬元，地主就要安排工程款、設計費、融資利息及相關稅費。

完工後的房地依原有產權及各方契約安排，施工廠商則依約收取工程款或服務費。

委建最需要注意工程追加款、資金周轉、施工品質及承包商履約能力。

地主雖然可以保留較多開發安排的主導權，也必須具備相應的資金與管理能力。

權利變換先扣共同負擔　再按權利價值分配

權利變換是都市更新的法定實施方式。

依規定，更新前後權利價值須由三家以上專業估價者查估後評定，共同負擔則依工程、貸款利息、管理及其他法定費用提列，並納入主管機關審議。

以簡化案例試算：

項目	金額
更新後房地總價值	4.2億元
共同負擔	1億元
可供地主分配價值	3.2億元
甲地主更新前權利比例	37.5%
甲地主分回價值	1.2億元

計算方式為：（4.2億元－1億元）×37.5%＝1.2億元

這是方便理解的假設試算。實際案件還須依核定計畫處理權利價值、共同負擔、選配及差額找補。

其中全體地主可分配價值約占更新後總價值76.2%，甲地主的37.5%則是其占更新前相關權利價值的比例，兩者不能混為一談。

地主簽約前　先把五筆帳算清楚

分回房地： 確認戶別、樓層、面積、車位及實際市場價值。

工程成本： 確認營建費、管理費、風險管理費及追加工程款。

資金保障： 確認土地抵押、信託、融資及建商履約保障。

施工時間： 確認拆遷安置、租金補貼、完工期限及逾期責任。

稅費負擔： 分別評估土地增值稅、契稅、營業稅及未來出售時可能產生的房地合一稅，並確認是否符合都市更新相關減免條件。

阿明提醒：分回比例高　還要看成本與實際價值

合建適合希望由建商主要籌措開發資金的地主；委建適合有資金與管理能力、希望掌握開發安排的地主；權利變換則透過法定估價、共同負擔及審議程序分配更新後權利。

但三種方案都有不同的契約、資金及執行風險。

地主分回55%或60%，只是談判的起點。最後要比較的是實際拿到的房地價值、自己必須支付的金額，以及完工時間與風險。

阿明建議，簽約前先請專業地政士、估價師及相關工程專業人員協助試算，將不同方案換成相同價值基準，再決定合作方式。

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