公寓不用整間送！父母每年244萬免稅額　阿明教你分年贈與房屋持分，3種稅費先算清楚

文／賣厝阿明 知識＋

父母想把名下公寓留給子女，可以透過「持分贈與」，每年移轉部分產權，逐步完成財產傳承。

依2026年現行規定，每位贈與人每年有244萬元贈與稅免稅額。只要妥善計算土地與房屋的課稅價值，就能安排分年贈與。

阿明提醒，房屋持分可以分年送，贈與稅可能省下來，但土地增值稅、契稅與未來出售的房地合一稅，也要一起考慮。

一、公寓可以只贈與部分持分

公寓屬於不動產，可以依所有權比例贈與子女。

例如父親名下有一間公寓，可以先贈與子女五分之一、四分之一或其他比例，不需要將房屋實際隔間分割。

完成登記後，父親與子女就成為共有權人，分別持有一定比例的房屋及土地產權。

一般公寓贈與時，還應一併確認基地持分的移轉安排。

二、244萬元免稅額　依公告現值計算

2026年贈與稅免稅額為每位贈與人每年244萬元。

不動產贈與稅的計算基礎，土地原則採贈與時的公告土地現值，房屋採房屋評定標準價格，而非一般市場成交價。

舉例：

假設一間公寓市價1,500萬元，土地公告現值與房屋評定現值合計600萬元，父親持有全部產權。

若第一年將40%持分贈與子女：

600萬元 × 40%＝240萬元。

在當年度沒有其他贈與的情況下，240萬元落在244萬元免稅額內，原則上無須繳納贈與稅。

隔年可再依當年度課稅價值及免稅額安排後續移轉。

阿明提醒：244萬元是每位贈與人全年度的額度，與贈與給幾名子女無關。

父母若各自持有財產，也可分別運用每年244萬元免稅額，合計488萬元。

三、免贈與稅　仍有3種移轉稅費

分年贈與公寓持分，還要計算其他稅費。

土地增值稅： 贈與土地持分，原則按一般稅率20%、30%、40%計算，實際稅額依土地漲價總數額決定。

契稅： 贈與房屋持分，原則按移轉部分的房屋評定標準價格6%課徵。

印花稅： 不動產贈與契據持以辦理物權登記，原則按契約金額1‰課徵。

另外還有產權移轉登記規費及可能產生的地政士服務費。

依財政部規定，贈與移轉產生的土地增值稅與契稅，符合規定可自贈與總額扣除；若由父母代子女繳納，還涉及額外贈與金額的計算。

因此，規劃每年244萬元持分贈與時，應一併確認稅費負擔人及實際出資來源。

四、子女取得持分　未來出售要注意房地合一稅

父母分年贈與公寓，子女取得的各批持分，原則上會依各自取得時間計算持有期間。

未來出售時，還會涉及房地合一稅取得成本及適用稅率。

受贈取得房地的成本認定有特別規定，通常須依受贈時的房屋評定現值、公告土地現值及相關調整方式計算。

若房屋長期增值，現在分年贈與與未來透過繼承取得，整體稅負可能不同。

此外，完成持分贈與後，父母與子女成為共有權人，未來整間公寓出售、抵押或處分時，也須考慮共有人的權利及相關法律程序。

五、分年贈與公寓　辦理前確認4件事

阿明建議，正式贈與前先完成以下準備：

1. 確認產權： 取得土地、建物登記謄本，確認所有權人及持分比例。

2. 計算價值： 查詢土地公告現值與房屋評定現值，試算244萬元額度內可移轉的比例。

3. 試算稅費： 計算土地增值稅、契稅、印花稅及相關登記成本。

4. 辦理移轉： 完成贈與契約、稅務申報及必要的繳稅或免稅證明程序，再向地政機關申請登記。

若房屋仍有貸款或設定抵押權，也應先與銀行確認契約及授信限制。

阿明觀點：分年贈與是財產傳承　稅金與產權要一起規劃

父母利用每年244萬元免稅額，逐步將公寓持分移轉給子女，是法律允許的財產傳承方式。

不過，持分一旦完成贈與登記，子女就取得實際所有權，後續處分與管理也會涉及共有關係。

阿明提醒，贈與稅省下來只是第一步，土地增值稅、契稅、未來房地合一稅，以及父母自己的居住保障，都應納入整體規劃。

公寓持分分年贈與前，最好由地政士及稅務專業人員試算，再決定每年移轉比例，才能兼顧節稅、家庭財產安排與未來交易彈性。

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