房屋交換契稅2%、差額6%！還有房地合一稅、土地增值稅　阿明整理不動產交換4大稅務重點

文／賣厝阿明 知識＋

房子交換房子、土地交換房屋，雖然沒有一般買賣的交易形式，但只要涉及不動產所有權移轉，就可能產生稅負。

依《契稅條例》，房屋等值交換適用2%契稅；價值不相等的差額部分，則依買賣或贈與性質適用6%契稅。

賣厝阿明提醒，交換房地產除了契稅，還可能涉及房地合一所得稅、土地增值稅及贈與稅。 雙方即使沒有收到現金，也應評估移轉不動產產生的所得及稅務責任。

一、不動產交換可能涉及4種稅

稅目	課稅情形	主要負擔對象
契稅	取得房屋，等值部分2%、差額部分6%	取得房屋者
房地合一所得稅	移轉適用新制的房地並產生課稅所得	各自移轉房地者
土地增值稅	土地交換移轉，依土地漲價情形課稅	原則上為原土地所有權人
贈與稅	交換價值顯不相當，涉及無償利益移轉	依贈與事實認定

阿明提醒，在已開徵土地增值稅的地區，土地移轉免徵契稅；房屋與土地應分別依適用規定計算。

二、房屋交換契稅　等值2%、差額6%

依《契稅條例》第3條、第6條，交換雙方應就各自取得的房屋申報契稅。

房屋評定標準價格相同時，按2%交換契稅計算。

房屋評定標準價格不同時，等值部分按2%；差額有支付價金者，按6%買賣契稅計算；未支付價金而屬無償移轉者，差額部分則按6%贈與契稅計算。

契稅的計算基礎，原則上是地方政府核定的房屋評定標準價格，而非單純以雙方約定的市場成交價計算。

三、交換房屋實例　甲繳6千、乙繳1萬8

假設甲、乙各持有一間房屋：

甲的A屋評定標準價格50萬元。

乙的B屋評定標準價格30萬元。

雙方約定交換，乙另支付甲20萬元差額。

契稅項目	甲取得B屋	乙取得A屋
等值部分30萬元×2%	6,000元	6,000元
差額20萬元×6%	0元	12,000元
契稅合計	6,000元	18,000元

這項試算僅計算房屋契稅，並假設交換價值及差額支付情形符合稅務機關認定。

實際交換若同時包含土地，還須另外計算土地增值稅與可能產生的房地交易所得稅。

四、交換房屋也可能產生房地合一稅

依《所得稅法》及財政部房地合一稅規定，適用新制的房屋、土地，即使採交換方式移轉，仍屬房地交易。

交換雙方各自處分原有房地，均須確認取得日期、持有期間、交易價額、取得成本及必要費用。

房地合一稅的計算基礎是房地交易所得，與契稅使用的房屋評定標準價格不同。

以房地交易價值1,200萬元、原始取得成本800萬元為例，兩者差額為400萬元；仍須依規定扣除可認列費用及土地漲價總數額，才能計算課稅所得。

即使交換過程沒有收到現金，換得的房地仍屬交易對價，符合規定者仍須申報。

五、房地合一稅率依持有期間決定

一般境內個人交易適用房地合一稅2.0的房地，稅率如下：

持有期間	適用稅率
2年以內	45%
超過2年、未逾5年	35%
超過5年、未逾10年	20%
超過10年	15%

符合自住房地優惠或其他法定特殊條件者，另依規定辦理。

適用房地合一稅的交換交易，原則上應於所有權移轉登記日次日起30日內完成申報。

如果交換的是適用舊制的房地，所得稅則須依舊制相關規定判斷。

六、土地交換還有土地增值稅

不動產交換如果涉及土地所有權移轉，原則上還須依《土地稅法》申報土地增值稅。

土地增值稅主要依土地漲價總數額及適用稅率計算，與房屋契稅的課稅基礎不同。

因此，房地交換房地，可能同時涉及房屋契稅、土地增值稅及房地合一所得稅。

符合特定減免或優惠條件者，則依相關法律規定辦理。

七、價值不相當　還可能涉及贈與稅

如果交換雙方提供的不動產價值顯著不相當，又沒有合理的差額補償，可能涉及《遺產及贈與稅法》規定的視同贈與。

此時，除了房屋差額部分可能適用6%贈與契稅，還須確認是否產生贈與稅。

阿明提醒，契稅的6%贈與稅率與國稅中的贈與稅屬於不同稅目，應分別計算。

八、交換契稅30日內申報　房地合一稅另有期限

一般房屋交換，應於交換契約成立日起30日內，向房屋所在地地方稅務機關申報契稅。

房地合一所得稅則原則上以完成所有權移轉登記日次日起算30日內，向國稅局辦理申報。

若涉及土地交換，還須配合土地增值稅申報及土地移轉登記程序。

契稅與房地合一稅由不同稅捐機關辦理，申報期限及起算時點也不同。

阿明提醒｜交換房地產先算總稅負

房屋交換看似可以省去買賣流程，但稅務規定仍須完整評估。

契稅看房屋評定標準價格，房地合一稅看房地交易所得，土地增值稅看土地漲價總數額，價值顯不相當還可能涉及贈與稅。

阿明建議，交換前先確認雙方產權、實際交易價值、取得成本及持有期間，並由地政士或稅務專業人員試算。

房地交換的重點，在於確認換得資產的價值與全部稅費，才能避免交換完成後出現預料之外的稅務負擔。

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