2026買賣房屋費用｜代書費1.2萬起！買方、賣方各付哪些錢 房仲費、稅金、過戶規費一次看
文／賣厝阿明 知識＋
買房除了頭期款，還有代書費、契稅、登記規費、房仲服務費及履約保證費；賣房則要計算土地增值稅、房地合一稅、房仲費與原房貸清償。
這些費用有些依法計算，有些由買賣雙方協議，收費方式不同。
阿明整理2026年房屋買賣常見費用，讓買方、賣方在簽約前就能掌握完整支出。
一、代書費行情｜一般買賣移轉約1.2萬至1.5萬元
代書正式名稱為地政士，主要協助買賣契約、稅務申報、產權移轉及銀行抵押權設定。
依地政士事務所公開報價，一般中古屋常見費用如下：
| 服務項目 | 參考行情 |
|---|---|
| 土地、建物買賣移轉登記 | 12,000～15,000元 |
| 簽約服務 | 每方約1,000～2,000元 |
| 銀行抵押權設定代辦 | 4,000～5,000元 |
| 原抵押權塗銷代辦 | 約2,000元 |
| 實價登錄代辦 | 約1,500～2,000元起 |
| 房地合一稅申報代辦 | 約3,000～6,000元起 |
以上是公開報價樣本，並非政府公定價，也不是全國平均價格。
部分地政士採整套服務報價，部分逐項收費，實際仍以書面估價單為準。
二、買方費用｜頭期款之外還有5大支出
1. 契稅
一般房屋買賣契稅稅率為6%，以核定契價計算，並非成交總價的6%。
2. 印花稅
辦理不動產移轉登記使用的公契，原則上按契據金額千分之一計算。
3. 地政登記規費
土地及建物所有權移轉登記費，依政府規定的登記價值按千分之一計算，權狀書狀費每張80元。
若有房貸，抵押權設定登記費也須依設定權利價值另行計算。
4. 代書與履約保證費
買方通常負擔產權移轉及自身房貸設定的地政士費用。
成屋履約保證費則依業者收費及雙方約定分攤，部分業者採成交價萬分之六計收。
5. 房仲服務費
買賣雙方房仲服務費合計最高不得超過成交價6%，實際比例由雙方協商。
市場常見買方2%的收費安排，但這不是法律規定的固定費率。
三、賣方費用｜土地增值稅與房地合一稅是重點
賣方常見支出包括：
土地增值稅： 一般採20%、30%、40%累進稅率，符合自用住宅用地條件者，可申請10%優惠稅率。
房地合一稅： 適用新制的房地交易，依取得日期、持有期間、交易所得及優惠條件計算。
房仲服務費： 市場常見賣方4%的安排，但仍可協議。
原房貸清償： 賣方須處理尚欠的房貸本金、利息及可能產生的提前清償費用。
其他費用： 抵押權塗銷、稅務申報代辦、履保費及交屋時的水電、管理費結算。
阿明提醒，土地增值稅與房地合一稅採不同稅基，不能直接用房屋成交總價估算。
四、成交1,500萬元｜買賣雙方費用試算
假設成交總價1,500萬元，買方房仲服務費約定2%、賣方4%，履約保證費採萬分之六，雙方平均分攤。
| 項目 | 買方 | 賣方 |
|---|---|---|
| 房仲服務費 | 30萬元 | 60萬元 |
| 履保費 | 4,500元 | 4,500元 |
| 代書服務費 | 依約定另計 | 依約定另計 |
| 契稅 | 依核定契價 | — |
| 土地增值稅 | — | 依法核算 |
| 房地合一稅 | — | 適用者依法核算 |
| 政府規費 | 依登記資料 | 視案件及約定 |
這個案例的買賣雙方房仲費只是示範，實際可以議價。契稅、土地增值稅及房地合一稅，則須依房屋、土地及取得成本資料計算。
五、房貸設定費｜看銀行設定金額
買方申請房貸，除了代書抵押權設定服務費，還須支付政府的設定登記規費。
例如銀行貸款1,200萬元，假設抵押權設定金額為1,440萬元，登記費按千分之一計算，就是14,400元。
加上地政士設定代辦費約4,000至5,000元，合計約18,400至19,400元，另可能有書狀費。
實際設定金額以銀行文件為準。
六、簽約前先確認5件事
-
代書服務費是否已包含簽約、實價登錄及稅務申報。
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政府稅費、登記規費是否與代書服務費分開列示。
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買賣雙方各負擔哪些項目，履保費如何分攤。
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銀行貸款設定、原房貸塗銷是否另收費。
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何時付款、由誰收款、結算時是否提供正式收據。
如果雙方各自聘請地政士，也要事先確認服務分工，避免重複委託與收費。
阿明提醒｜買房費用要看整張明細
買賣房屋的代書費沒有統一公定價，一般中古屋可先以公開報價作為預算參考。
買方除了頭期款，仍要準備房仲費、契稅、登記規費與貸款相關費用；賣方則應優先試算土增稅、房地合一稅及房貸清償金額。
阿明提醒，買房先算完整支出，賣房先算實際能拿回多少錢。簽約前取得逐項書面費用明細，才能減少交屋時的收費爭議。
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