退休有房卻缺現金流！阿明教高齡房東活化資產　房子留著、每月收租，還能享節稅與修繕補助

文／賣厝阿明 知識＋

台灣進入超高齡社會，不少退休族名下擁有房產，卻主要依靠退休金、存款或子女提供生活費，形成資產不少、每月可支配現金有限的情況。

賣厝阿明指出，對於暫時沒有出售房屋需求的高齡屋主，將閒置住宅出租，可以在保留所有權的情況下增加退休收入。透過專業包租代管，也能減少招租、收租及修繕管理的工作。

一、房屋出租保有產權　每月增加退休收入

房屋出租屬於租賃行為，所有權仍登記在房東名下。

假設一間閒置住宅每月租金20,000元，全年滿租可取得24萬元租金收入。

扣除稅金、修繕、空置及管理成本後，剩餘金額就能作為退休生活費。

不過，住宅出租後，未來出售、贈與或繼承仍須考量租約及相關稅務規定。

二、自行出租、包租、代租　管理責任不同

高齡房東可以依管理能力選擇出租方式。

出租方式	租金收取	管理責任	主要特色
自行出租	房東向房客收租	房東自行管理	無業者服務費
一般包租	業者依約支付房東	業者負責轉租管理	降低日常租務負擔
一般代管	依契約收付	業者協助管理	房東保留直接租賃關係
社宅包租	業者依包租契約支付	業者依計畫管理	提供租稅與修繕優惠
社宅代租	房東取得房客租金	業者協助媒合管理	兼顧政策優惠與租務服務

阿明提醒，包租模式可以減少直接面對房客及空置期的部分風險，但仍須確認業者的租金支付能力與契約責任。

三、社宅出租享有所得稅優惠

依《住宅法》第23條，符合社會住宅包租代管資格的房東，每屋每月租金收入15,000元以下免納綜合所得稅。

超過15,000元的部分，若無法逐項舉證必要費用，可依規定扣除60%。

以每月租金20,000元為例，超過免稅額的5,000元，扣除60%必要費用後，每月計入綜合所得的租賃所得為2,000元，全年24,000元。

實際所得稅仍須依房東個人綜合所得情況計算。

此外，符合條件者也可能適用房屋稅、地價稅優惠，實際稅率依地方規定辦理。

四、老屋修繕可申請補助　最高每年1.5萬元

退休族出租老屋，常會遇到冷氣、水電、衛浴或其他設備需要修繕的情況。

依社宅包租代管第5期規定，住宅修繕補助依出租模式及房客身分區分：

房客類別	社宅包租	社宅代租
一般戶	每年最高10,000元	每年最高8,000元
弱勢戶	每年最高15,000元	每年最高10,000元

補助最長以3年計算，一般戶包租最高累計3萬元，弱勢戶包租最高累計4.5萬元。

實際金額依合格修繕支出核銷，須保留租約、修繕前後照片及發票或收據等文件。

修繕補助是減少房東支出，並非每年固定增加的租金收入。

五、退休房東還要注意出租後的稅務變化

如果原本是自住住宅，改成出租後，房屋稅與地價稅適用條件會改變。

加入符合規定的社宅包租代管，可能取得相應優惠，但出售房屋時，仍須注意房地合一稅及土地增值稅的自住優惠條件。

例如土地增值稅自用住宅用地10%優惠，對出售前一定期間有無出租設有規定；社宅租稅優惠也不能直接延伸到出售時的土地增值稅。

因此，退休房東若計畫幾年後出售房產，應將出售稅負一併納入評估。

六、高齡房東簽約前　確認租金與資金安全

高齡屋主選擇包租代管業者時，應確認業者合法登記、租金支付日期、押金保管方式、修繕責任及提前解約條款。

如果業者另外推銷投資商品、公司債或要求交付額外資金，應與正常租賃服務分開判斷。

出租住宅的目的在於建立穩定租金收入，業者是否能持續履約，同樣影響退休生活保障。

阿明提醒｜房產活化要兼顧現金流與所有權

退休後的房產規劃，可以依家庭需求比較繼續自住、出租、換屋或出售。

對於持有閒置住宅、希望保留產權並增加生活費的屋主，出租是一種可評估的資產活化方式。

房子留在自己名下，透過租金增加收入，再依需求選擇自行管理或委託專業業者，讓不動產成為退休生活的現金流來源。

但實際收益仍須扣除稅金、修繕、空置及其他持有成本，才能確認是否符合退休財務需求。

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