2026馬上買房特別企劃-4 財務與議價策略｜聰明談判，守住預算底線
查實價、掌握時機、貸款預審，預留隱藏成本，議價不吃虧！
房子看喜歡了，接下來最緊張的時刻來了，談價錢！你是不是很怕不會殺價，買貴了當冤大頭？
別擔心，今天我來教你怎麼聰明談判，守住你的預算底線。記住，資訊就是力量，準備好再上場！
第一招：知己知彼，用「實價登錄」當靠山
在出價之前，你絕對不能憑感覺，一定要查「實價登錄」。這是政府規定的，每一筆房產交易都要公開價格，做不了假。
怎麼查？怎麼用？
上內政部實價登錄網站，輸入你想買的社區或路段。
重點看最近一年的成交價，特別是和你目標物件「同棟、同樓層、同面向」的價格。這才是最準的行情。
看懂行情後，銷售人員的開價如果高出實登行情很多，你心裡就有底了，殺價也更有依據。
你可以直接說：「我看實價登錄，最近成交的幾戶大概在OO萬，你這個開價有點落差。」
第二招：掌握時機，找出議價空間
買東西要挑時機，買房子也是！
什麼時候比較好談？
舊案餘屋：那種賣了一年以上的建案，剩下的戶別（我們叫餘屋），建商可能會比較想清庫存，價格有彈性。
農曆年前：對一些私人屋主來說，年前可能需要現金週轉，賣房的意願會比較強，也比較可能讓價。
發現房屋缺點時：還記得我們上一堂課學的「抓漏」嗎？
如果你發現房子有些非結構性的小瑕疵，比如裝潢很老舊、廚具該換了、某個窗戶有點卡，這些都可以當成你議價的「合理理由」。
第三招：確認貸款，談價前先壯膽
談價錢最怕什麼？怕談到一個價錢，結果銀行不借你那麼多錢！這就尷尬了。
所以，在認真出價前，建議你先做「貸款預先審核」。
怎麼做？
找你最常往來的銀行，或問問朋友推薦的銀行專員，把你的財力證明（收入證明、存款）給他們看，請他們初步評估你能貸到多少成數、利率大概多少。這樣你就知道自己「有多少銀彈」，談判時會更有底氣，不會亂出價。
第四招：預留成本，總預算絕不超支
這是最最最重要的一點！請跟著我大聲念三遍：「買房總成本 ≠ 房子總價！」
很多人談價時只關注房子總價殺了多少，卻忘了後面還有一大堆錢要付。
我們來複習一下：
稅費：契稅、印花稅...
仲介費：如果透過仲介買，一般是總價的2%（買方負擔）。
代書費：辦理過戶的手續費。
裝潢家具費：這通常是一筆很大的開銷。
實戰心法：你在設定「最高能出多少總價」時，必須是「房屋總價 + 所有隱藏成本」都不超過你的總預算。
例如，你總共有1000萬預算，那你目標房屋的成交價，可能最多只能抓850-900萬，剩下的要留給後續費用。
談判心態小提醒
不要表現得太喜歡：再喜歡的房子，也要保持冷靜。
你一表現出非買不可，價格就難談了。
有所準備，也要有所堅持：帶著你的實價登錄資料、貸款預審結果，理性溝通。設定一個你的「底線價格」，超過就禮貌地說謝謝再聯絡，不要心軟追價。
條件可以交換：有時候價格砍不下來，可以試著談「附帶條件」，比如請賣方附全新冰箱洗衣機、負責修繕某個小問題等。
買房議價是一場心理戰，也是資訊戰。做好功課，算好成本，守住底線，你就能用合理的價格，買到心儀的房子。祝你好運！
