台北房價上看4,000萬，誰還買得起？別再用試算表騙自己
【M傳媒房產中心】
最近市場很常聽到一句話：「台北房價還會再上去，總價4,000萬才是新常態。」
這句話聽起來像投資升級，實際上更像是在測試一個城市的極限。
因為當一間普通自住房被推到4,000萬水位時，真正該問的不是會不會漲，而是誰撐得住？
先從數字說起。假設買4,000萬的房子，貸款8成，要借3,200萬，利率2.5%，本利攤還。
如果拉20年期，月付大約要17萬左右；30年期也還要約12.6萬；就算拉到40年，月付仍接近10萬。
很多人看到40年期10萬會鬆一口氣，但現實是，銀行不會只看月付，而是看你整個人生現金流。
如果用銀行常見的安全線「房貸不超過收入35%」來回推，
20年期月付17萬，代表家庭月收至少要48萬以上，年收接近580萬；
30年期月付12.6萬，家庭月收要36萬，年收約430萬；
40年期就算壓到10萬，月收也要29萬，年收大概350萬。
換句話說，4,000萬房子不是給一般雙薪家庭設計的，而是給高階主管、企業主、醫師、科技業頂端族群，或本來就有資產背景的人玩的。
而且這還只是帳面。
20年期的邏輯，本質就是用高現金流換時間。
適合的是收入非常穩定、已經在職涯高原期的人。
你不只要賺得多，還要確定未來20年不會掉速，否則一個產業變化、一場轉職、一段空窗期，月付17萬很快就會變成壓力炸彈。
30年期看起來最「正常」，但其實是大多數人最容易誤判的區間。
因為12、13萬的月付，在買房當下好像可以撐，但人生不是只剩房貸。
結婚、生小孩、父母老化、孩子教育、保險、退休準備，每一項都會來分食你的現金流。
很多人不是買不起，而是買完後，整個家庭的彈性被抽乾。
40年期更危險。它讓你「看起來買得起」，但其實是在用時間掩蓋負擔。
當你30歲貸40年，代表你70歲還在繳房貸。人生最該存退休金的階段，卻還在還銀行。
月付雖然比較低，但總利息暴增，風險也拉得更長，只要中間發生一次重大的收入中斷，整個財務結構就會失衡。
也就是說，年期越長，不是越安全，而是越靠運氣。
更現實的是，現在台北房價在4,000萬門檻下，買房邏輯已經變質。
不是「努力就上車」，而是「資產階級篩選」。
你不只是要有薪水，還要有抗風險能力，有家庭後援，有轉彎空間。
市場卻還在用很輕鬆的方式告訴你：「拉長年期就好。」但沒有人告訴你，拉長的是風險，不只是時間。
當一座城市必須靠40年房貸，才能讓人看起來住得起時，代表價格早就超過多數人的生活承載力。
所以，台北房價如果真的往4,000萬走，問題不是成交量，而是結構。
誰被留下，誰被排除，誰只能用人生去撐房價。
最後想說一句實在的話：房貸不是數學題，而是人生題。
你可以算出月付，但算不出30年的變數。你可以貸得到，但不一定活得輕鬆。
所以在問「我能不能買4,000萬的房子」之前，不妨先問自己：
我是不是準備好，用未來30到40年的自由，去換一間房？
