銀行說「不買產品就貸不到8成」？現在房貸的潛規則，比你想的還現實
【M傳媒房產中心】
最近有位朋友跟我抱怨，他準備買房、打算貸款8成，金額抓2500萬，條件也不算差，結果銀行一通電話打來，第一句不是談利率，而是說：「如果沒有搭配買產品，8成可能過不了。」
朋友當場傻眼，心裡想的是，我是來借錢買房，不是來投資理財，怎麼會變成要先消費，銀行才肯借？
其實說穿了，這不是個案，而是現在房貸市場很普遍的「潛規則」。
以前大家印象中的房貸是，看收入、看信用、看物件，只要條件過，成數跟利率就談得下來。
但現在不一樣了。金管會管控不動產放款比例，銀行資金成本上升，又怕房市波動風險，高成數案件在內控系統裡會被標註為「收益不足、風險偏高」。
白話說就是，銀行覺得只賺房貸利息，不太划算。
所以就開始出現一種玩法：不是不能貸，而是要「補收益」。
什麼叫補收益？意思就是，房貸本身賺得不夠，那你要不要順便買點東西，讓銀行多賺一點。
常見的搭配包含房貸壽險、投資型保單、基金、結構型商品，或是高資產帳戶管理。
於是話術就變成：「不是不能8成，是搭配商品比較好過。」
銀行不能明講「不買不給貸」，所以會包裝成條件式核貸。
檯面上是協助你過件，實際上就是用商品換成數。
這時候很多買方會很掙扎。
因為房子都看好了、斡旋也下了，突然卡在成數，心態很容易變成：「算了啦，先買再說。」
結果為了多那一成，反而背了一個十年、二十年的保單或投資商品。
問題是，這樣真的划算嗎？
你一定要算清楚三件事：
第一，買產品要花多少錢；
第二，多貸到多少；
第三，利率有沒有真的比較漂亮。
有些案例是，多貸200萬，卻被要求買150萬商品，那等於是用現金換現金，還外加風險，根本不合理。
但也有比較聰明的談法，例如小額壽險，換到成數跟利率雙降，這才值得坐下來算。
更重要的是，千萬不要因為急著過件，就買自己完全不懂的投資型商品。
很多人當下只想著「先上車」，結果十年後才發現，房子繳得很開心，保單卻變成心中永遠的痛。
說到底，現在房貸市場已經不是「誰條件好誰贏」，而是變成「誰能幫銀行賺錢誰優先」。
8成沒有消失，只是變成要用別的方式交換。
這也反映一個現實：銀行現在不缺客戶，缺的是好風險加高收益。
你能不能貸，不只看你收入，還看你是不是「順便好做生意」。
當銀行跟你說「不買產品貸不到8成」，先別急著覺得自己條件不好。
很多時候不是你不行，是銀行策略變了。
有時候，銀行在試探你；而你，也該試探銀行。
