【馬上看房，心中有數】在價格盤整的市場中，建立以「銀行視角」為本的看房與出價策略
文／知識傳媒 貸款達人、中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富
2026年馬年春節，除了闔家團圓，也是許多家庭啟動購屋計畫的關鍵期。但今年的市場有點微妙，—股房背離、價格盤整。
對自住客而言，這意味著選擇更多、議價空間也大，但同時「理想預算」與「銀行認可價值」之間可能落差更大。
換句話說，看房不只是挑喜歡的房子，更要看銀行願不願意貸給你。
一、先建立「銀行思維」
很多人只看自己的存款加上「想像的八成貸款」就開始心動，但實務上，銀行才是決定你真正能買多少的關鍵。
現在銀行對房屋鑑價越來越保守，核貸金額很可能比你預期的成交價低。
所以，當你規劃自備款時，不要只準備成交價的20%。
舉例來說，如果你看中的房子賣1000萬，銀行可能只估900萬，貸款成數也可能只有8成，那你實際需要準備的錢就比想像多很多。
再加上契稅、過戶費、仲介費，甚至裝潢費，一不小心就缺口大了。建議自備款至少準備到房屋總價的35%以上，才能安心簽約、交屋。
二、看房前的「貸款可行性評估」
雖然台灣沒有美國那種強制性的預先核准制度，但你完全可以在出價前，先去銀行問問「我這條件，大概能貸多少？」
提供薪轉證明、扣繳憑單，甚至想買的房子區段和價格，銀行會給你一個初步的可貸額度與利率區間。
這一步非常重要，因為它讓你知道兩件事：
第一，銀行眼中，你是不是優質客戶；
第二，你的預算要落在哪個範圍內，才不會簽約後貸款不夠，出現違約風險。
建議向1到2家銀行諮詢，就能掌握大方向。
三、帶著「銀行視角」去議價
當你清楚自己的貸款邊界，看房議價就不只是心理戰，而是有據可依的理性談判。
查實價登錄時，要看同社區、相近樓層與坪數的成交紀錄。
尤其是建商餘屋或賣方釋出量大時，更容易談到合理價格。
與賣方溝通時，可以說：「為了確保貸款順利，價格需要接近銀行認可的估價。」
這樣談，焦點從心理戰轉到客觀數據，效果更好。
四、看房到簽約的無縫接軌
如果春節期間找到心儀物件並初步共識，節後就要啟動正式流程：提交契約給銀行，完成估價與正式貸款申請。
銀行撥款前，會確認抵押權設定完成、投保住宅火災及地震保險，也要再次確認自備款足夠，並預留房屋總價3%的應急金。
這樣一來，從看房到交屋就能順暢無阻。
呂崑富（知識傳媒 貸款達人）結語：
2026年春節看房，其實是一場「財務實力」與「市場情報」的演練。
在價格盤整期，「現金為王」固然重要，但更精準的是「銀行認可的購買力為王」。
事前完成貸款可行性評估，帶著銀行視角看每間房，才能在市場波動中穩健前行，真正做到「馬上看房，心中有數」，把家庭共識落實為安穩的家園。
