限貸一來就撐不住？苗栗買房貸不到款違約 20多萬頭期款全被沒收，法院：怪不了別人
【M傳媒房產中心】
很多人現在買房，心裡盤算的不是「要不要買」，而是「貸不貸得到」。
苗栗最近就出現一個真實案例，一名首購族因為遇到限貸政策，銀行貸不下來，最後被迫違約，原本付的 20多萬元頭期款直接被沒收，提告想討回來，結果法院一句話打回票。
事情發生在113年7月。
苗栗一名蔡姓女子透過仲介，看上林姓男子名下一塊房地，雙方談妥總價100萬元成交，並採分期付款方式。
簽約時先付第一期款20萬元，後續再給30萬元完稅款與50萬元尾款。蔡女也依約把約24萬元匯進信託專戶。
蔡女原本打算用貸款支付後面80萬元，但後來遇到政府限貸政策，跑了好幾家銀行都被打槍，貸不出來，資金斷鏈，只能選擇違約。
問題來了，合約裡面有一條很關鍵：買方違約，賣方可沒收已付款項作為懲罰性違約金。
結果林男依約催告後解約，直接把蔡女已付的20多萬元全數沒收。
蔡女覺得很冤，認為自己不是惡意違約，而是政策害她貸不到錢，而且房子後來也轉賣給別人了，於是提告要求法院把違約金「酌減」到3000元，其餘金額要退還。
她的理由很簡單：不是不想買，是銀行不借。
但法院的看法完全不同。
苗栗地院指出，契約早已明定違約效果，蔡女未依約支付完稅款與尾款，賣方依法解除契約並沒收已付款項，程序並沒有問題。
更關鍵的是，法官特別點出一件很多買方都會忽略的事：
蔡女自己也承認，簽約時沒有特別說要靠貸款買房，也沒有把「貸款條件」列入契約保障。
白話就是：你是先簽了約，才去想錢從哪來。
法院認為，蔡女沒有妥善評估自己的資力，就貿然簽約，導致後面付不出錢，這個風險本來就該由買方自己承擔，而不是事後再怪政策或銀行。
法官也進一步說明，違約金是否過高，法院可以酌減沒錯，但前提是要真的「過苛」。
本案價金100萬元，沒收20多萬元約占兩成，在不動產交易中並不算異常，而且是雙方事前白紙黑字約定的內容。
如果照蔡女要求只扣3000元，反而對賣方不公平，也會破壞交易安全，讓以後賣房的人完全不敢信任合約。
因此法院最後認定，違約主因可歸責於蔡女本人，違約金並無過高，駁回其請求，全案仍可上訴。
這個案例，其實戳破很多人現在買房的迷思。
很多買方心裡想的是：「先簽再說，貸不到再來談。」
但法院的態度很清楚：貸款不是賣方的責任，是買方自己的風險控管。
尤其現在限貸環境下，銀行審核變嚴、成數變低、利率提高，早就不是「一定貸得到」。
如果簽約前沒有把「貸款未過可解約」寫進契約，一旦資金斷鏈，違約責任基本上就是買方自己吞。
實務上常見的安全作法，是在買賣契約中加註：
若於一定期限內無法核准貸款，可無條件解約或僅負擔少額違約金。
但很多人為了搶房子、怕賣方不賣，就乾脆不談，結果風險全部自己扛。
這起苗栗案也給現在市場一個很現實的提醒：限貸不是免死金牌，貸不到，不代表不用賠。
買房前，除了看房價，更重要的是三件事：你到底能不能貸、貸得到幾成、貸不到怎麼退。
因為法院不會替你承擔資金規劃失誤，合約一簽下去，真正被綁住的，往往不是房子，而是你的現金流。
