房市地震！台南建商突襲「每戶退200萬」 專家警告：這是崩盤前兆？
2025/06/30網友在買房社群驚爆，台南善化區某建案傳出「每戶退200萬」給已購客消息，房市響起一記警鐘。這不僅是單一個案的價格調整，更折射出當前預售屋市場面臨的嚴峻挑戰—在買氣急凍、庫存壓力攀升下，建商不得不祭出極端手段挽救銷售。但這波「退錢潮」是佛心讓利，還是房價鬆動的前兆？背後又隱藏哪些市場訊號？
1. 市場現實
該建案位於台南善化區，總戶數近200戶，今年Q1開案後僅成交10戶，平均單價41.5萬元。建商雖證實「配合市場調整價格」，但否認統一退200萬，強調依個案條件差異處理。這種做法實則反映三大市場壓力：
銷售停滯：央行限貸政策使投資客退場，台南預售屋銷售率僅38.3%，全台最低。
庫存壓力：建案量體大，若前期買氣低迷，後續去化更困難。
避免客訴：直接降價恐引發已購戶抗議，退差價成為「軟著陸」策略。
2. 兩難算盤
退錢策略看似損失利潤，實則是「斷尾求生」：
成本可控：目前僅10戶成交，退總金額約2,000萬，相較後續滯銷風險，仍屬划算。
維持價格門檻：表面不退訂，但實質讓利，避免正式降價破壞行情。
預防骨牌效應：若已購戶鬧上媒體或集體退訂，恐加劇市場恐慌，影響建商品牌。
3. 專家警告連鎖效應
專家示警，若買氣持續低迷，建商可能從「暗降」轉為「明降」，尤其量大重劃區恐現15-20%跌幅。台南善化案例若擴散，可能加速中南部「科技題材區」的價格修正。
賣厝阿明表示，這波退錢風潮，與其說是建商良心發現，不如說是市場機制下的無奈選擇。當「台積電光環」不再保證完銷，建商必須在「硬撐價格」與「加速去化」間找到平衡點。對購屋族而言，此刻更需警惕兩件事：一是「退價差」可能意味著區域行情已過熱，二是建商財務健康度將成交屋風險指標。房市的調整才剛開始，這場價格保衛戰的下一步，或許不是「會不會降」，而是「怎麼降才不會崩」。
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