今天拚戶數、明天救轉銜？包租代管集中風險浮現 中小業者公平競爭在哪裡
M傳媒綜合報導
政府推動包租代管，將民間既有住宅導入政策體系，這個方向本身沒有問題。台灣民間住宅存量龐大，政府不可能完全依靠自行興建滿足需求，透過專業業者媒合房東與房客，確實可以降低行政成本並加快政策推動。
但問題在於：政策在執行過程中，已經從「扶植產業」逐漸變成「滋潤少數人」。
資源過度集中，三大業者拿走半壁江山
政府為了拚戶數，一方面放寬房東加入條件，願承接大量案件的業者自然更容易獲得青睞。
根據統計，單一龍頭業者承作中央版社宅包租代管有效案件逾八千戶，另有地方政府案件逾七千戶；其關係企業中央版則有逾六千戶。光是這兩家業者涉及的案件就超過2.2萬件。另兩家大型業者各有約1.5萬件。
換言之，光三大業者體系就占去近半市場。全台租賃住宅服務業已逾2,300家，但多數中小型業者只能在剩餘的半數市場中競爭。
問題的根源在於：制度設計本身就鼓勵集中。 標案評選機制偏好「有實績、有規模」的大型業者。政府補助讓得標業者獲得媒合費、管理費等穩定收入，形成「得標→有資源→能做大→更容易得標」的循環。
政府追求業務規模的同時，卻忽略了資源分配機制的公平性。
政策應回歸「輔導產業均衡發展」
龍頭業者事件不應成為否定包租代管的理由，而應是重新思考政府角色的契機。政策的核心目標應該是輔導整個產業均衡發展，讓不同規模、不同專業定位的業者都能找到生存空間，而不是把資源集中給少數「標案大戶」。產業健全發展，才能提供多元、穩定的租賃服務。
第一，建立分級評鑑制度，讓好業者靠品質被看見。
目前已有地方政府嘗試評鑑。新北市政府曾針對社宅包租代管委辦廠商，以「行政組織及經營管理」、「居住協助及專業服務」、「委任事務執行情形」、「改進創新作為」等4大類、13項指標進行評鑑。
但這只針對新北委辦廠商，全國仍缺乏一套統一的中央級分級評鑑制度。評鑑結果應與資源分配掛鉤，讓服務品質好、財務穩健的中小型業者也有機會被看見，而非只有「大」才能拿到標案。
第二，設定承攬上限，分散集中風險。
內政部已宣布研議社宅包租代管業者承攬案件上限。這是正確方向，單一業者承作比例過高，一旦出事就是系統性風險。但「限制」只是治標，更重要的是讓更多優質業者有機會參與。
第三，建立輔導機制，協助中小型業者提升專業能力。
目前包租代管業者多屬中小型單位，產業規模分散，多數僅提供基本租賃媒合與物件管理服務。政府應透過獎勵機制或租稅優惠，鼓勵業者水平整合與垂直整合，同時協助中小型業者提升服務品質、資訊系統與財務管理能力，讓產業整體升級。
第四，改革資源分配機制，從「拚量」轉向「拚質」。
租服全聯會已指出，2026年產業關鍵將不在於戶數的持續堆疊。標案評選不應只看「能做多少戶」，更應納入服務品質、財務健全度、公司治理、風險管理等指標。
政策檢討不必等司法判決
龍頭業者事件不是單一企業的偶發危機，而是政策執行偏差的必然結果。當政府為了快速擴大政策成果，把資源集中交給少數「標案大戶」；當這些業者習慣了資源的穩定流入，進一步擴大規模、發行公司債；而政策卻從未思考如何輔導產業均衡發展，直到爆雷才發現「過去沒注意」。
這不是「沒注意」三個字可以交代的。
政府利用市場力量擴張公共政策時，不應讓公共政策成為滋潤少數人的「穩定財源」。真正的責任是建立與產業規模相匹配的輔導與監理機制，讓好業者靠品質被看見，讓產業在良性競爭中成長。否則，今天創造的是政策績效，明天承擔的可能就是政策風險。
社會住宅是為了讓人民住得安心，而替政府執行政策的制度本身，更應該先讓人民安心。
