建照從18萬宅高峰一路下滑！2026上半年僅5.07萬宅　使照6.82萬宅高檔「交屋潮遇上供給踩煞車」

M傳媒房產中心／綜合報導

台灣住宅供給結構正在出現明顯轉折。內政部住宅類（H-2類）建築執照統計顯示，2022年全台住宅建照一度衝上18萬674戶，但房市進入調整期後，建商開發節奏逐步放慢，2025年全年建照已降至13萬8,792戶；到了2026年上半年更僅核發5萬723戶，較去年同期大減28.2%。另一端，過去多頭時期推出的建案正陸續完工，上半年住宅使照仍達6萬8,225戶，形成「前端供給收縮、後端完工仍在高檔」的特殊局面。

2020至2026住宅供給一次看

內政部住宅類統計顯示，2020年住宅建照為16萬39戶、使照9萬8,260戶；2021年建照增至17萬465戶、使照10萬4,872戶，住宅完工量自此站上10萬戶。2022年建照進一步衝至18萬674戶，寫下這波房市多頭的供給高峰。

年度	住宅建照核發	住宅使照核發
2020年	160,039戶	98,260戶
2021年	170,465戶	104,872戶
2022年	180,674戶	112,088戶
2023年	146,118戶	118,287戶
2024年	156,791戶	138,180戶
2025年	138,792戶	142,616戶
2026年上半年	50,723戶	68,225戶

2023年住宅建照降至14萬6,118戶，2024年雖一度回升至15萬6,791戶，但2025年再降至13萬8,792戶、年減11.5%。與此同時，使照卻從2022年的11萬2,088戶，連續增加到2023年的11萬8,287戶、2024年的13萬8,180戶，2025年更達14萬2,616戶、年增3.2%，維持近30年罕見的完工高檔。

建照5.07萬、開工4.36萬　供給前端一起踩煞車

2026年上半年值得注意的不只有建照。

統計顯示，上半年住宅建照50,723戶、年減28.2%，住宅開工更只有43,611戶、年減34.7%；住宅使照則為68,225戶，較去年同期69,550戶僅減約1.9%，三項供給指標呈現非常不同的走勢。

建照代表取得興建許可的住宅量，開工則更接近實際投入施工的供給前端；使照則是在建築物完工後申請取得，因此具有較強的落後性。依《建築法》，建築物新建等工程須取得建造執照，領照後原則上應於規定期限內開工，完成後再申請使用執照。

因此，目前的數據並不是「房子突然變少」，而是過去已經開工的案子仍大量完工，但現在願意新取得建照、正式動工的住宅量開始明顯下降。

2022年建照高峰　3、4年後變成現在的完工潮

現在使照維持高檔，其實可以從幾年前的建照與開工數據找到軌跡。

2020年至2022年住宅建照分別達16.0萬、17.0萬與18.1萬戶，2021、2022兩年建照合計更達35萬1,139戶。這批在房市多頭期間規畫、開工的住宅，經過數年的施工期後，正陸續進入完工、取得使用執照階段。

也因此，即使目前預售及成屋買氣已不如前幾年熱絡，完工供給仍不會立刻跟著消失。

這正是2026年市場最特殊的地方：

今天看到的高使照，是昨天大量推案的結果；今天看到的低建照與低開工，則可能成為未來數年供給變化的前兆。

不過，使照戶數並不能直接等同「同樣數量的新屋立刻拿到市場出售」。其中相當部分可能早在預售階段完成銷售，因此使照高檔更精確的意義，是代表完工、交屋與房貸撥款需求集中出現，而不是把6.82萬戶全部視為待售庫存。

短期壓力在交屋　中期要看建照、開工會低多久

2026年上半年建照50,723戶，明顯低於使照68,225戶，市場上有人以「死亡交叉」形容這種現象。

但建照與使照本來就處於住宅生產的不同時間點，不能單純以兩者相減就認定房市已經「供過於求」。

對市場更有意義的觀察，是短期完工供給仍大，中期新增供給卻快速縮減。

短期來看，大量建案取得使照後，買方要準備自備款、銀行貸款與交屋資金；部分建商也將面臨新成屋庫存去化問題，尤其同一重劃區如果短時間內多案完工，市場競爭可能更加明顯。

但從中期來看，如果建照與開工量長時間維持低檔，現在的供給收縮才可能在數年後逐步反映到完工住宅量。

因此，現階段還不能僅憑半年建照下滑，就斷言「3至5年後一定缺屋」或「房價一定因此上漲」。

M傳媒觀察：房市正在走一段「前縮、後塞」的調整期

從2020年至今的數據可以看出一條相當清楚的供給循環。

2020至2022年大量取得建照，2023年後建照轉弱；2024至2026年則迎來前期建案陸續完工。

這使得當前市場同時面對兩股力量：一邊是大量完工交屋帶來的短期供給與資金壓力；另一邊則是建照、開工快速減少，代表建商對後續新案投入已明顯轉趨謹慎。

對購屋族而言，這種結構未必全是壞消息。交屋集中、部分區域新成屋供給增加，在買氣沒有同步回到高峰的情況下，可能提高特定區域的價格競爭與議價機會。

對建商而言，真正的考驗則從「能不能取得土地推案」，轉為「既有案子能不能順利去化、下一案何時值得進場」。

房市供給沒有消失，只是時間軸正在錯開。現在是前幾年推案熱潮的交屋期，同時也是下一輪住宅供給開始踩煞車的起點。

資料來源：內政部統計處、內政部國土管理署住宅類（H-2類）建築執照統計。