20坪住起來像30坪！預售屋樣品屋藏5種空間話術　公設比、陽台外推最容易產生認知落差

【M傳媒／房產中心報導】

預售屋樣品屋透過裝潢設計、燈光與家具配置，讓購屋者提前感受未來居住空間。「20坪住起來像30坪」、「公設35%很正常」、「這裡以後可以隔第三房」等說法，經常影響買方對室內空間的期待。

M傳媒整理5種空間話術，提醒購屋者確認權狀坪數、合法格局與實際交屋內容。

公設35%很正常　室內實際面積才是重點

「公設35%很正常，現在都這樣」，經常用來說明住宅公共設施比例。

以不含車位、權狀40坪住宅為例，公設比35%，扣除共有部分後，專有面積約26坪。

若公設比30%，專有面積約28坪，兩者相差2坪。

不過，專有面積仍可能包含陽台等附屬建物，實際室內使用坪數須進一步查看主建物面積。

20坪住起來像30坪　空間感不等於登記面積

「我們坪效超高，20坪住起來像30坪」，主要強調室內設計與空間利用效率。

合理的收納、家具配置及動線設計，確實可以改善小宅使用體驗，但不能改變登記面積。

購屋者應確認房間實際長寬、走道、柱位及可放置家具的位置，避免只依樣品屋視覺效果判斷。

陽台外推、隔第三房　涉及建築法規

「陽台以後可以外推」、「這裡可以再隔第三房」，看似增加使用空間，但可能涉及建築法規、採光通風與消防安全。

合法用途應依核准建築圖說及相關規定確認。

若涉及違法增建或擅自變更使用，未來可能面臨拆除、改善及交易爭議。

樣品屋看到的就是交屋模樣　設備內容要核對

「樣品屋看到的就是未來交屋模樣」，需要確認哪些設備屬於正式交付範圍。

樣品屋常見的裝飾牆、系統櫃、家具、冷氣及燈具，可能僅供展示。

購屋者應將平面圖、建材設備表、裝修項目及相關廣告資料一起核對。

依預售屋定型化契約規範，依法納入契約的廣告及相關圖說，也是買賣雙方確認交付內容的重要依據。

M編觀察

住宅空間的價值，除了面積，也取決於合法格局、採光、通風、動線及家具配置。

買預售屋應以正式圖說與契約交付內容為準，將權狀、公設比、主建物及陽台面積分開確認，才能掌握實際居住空間。

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