裝潢費併房貸藏風險！發票抬頭開建商、5%稅金轉嫁 專家揭3大陷阱
【M傳媒／深度報導】
近期市場出現一種購屋方案，建商將裝潢費用併入房屋總價，讓買方可以透過房貸一併貸款裝潢費用，看似減輕自備款壓力，但背後隱藏銀行核貸、稅務與法律三大風險。M傳媒訪問資深房產專家，拆解這種方案的運作邏輯與潛在陷阱。
運作模式：墊高合約總價、發票開給建商
房產專家分析，這種方案的核心運作邏輯是：建商透過「墊高合約總價」的方式，讓買方原本要自己付的裝潢費，變成可以向銀行申請貸款的「房屋總價」的一部分。舉例來說，房價1,000萬、裝潢150萬，合約總價就寫1,150萬。
買方找的（或建商配合的）裝潢公司，必須開立統一發票給「建商」，而不是給買方。這張發票是建商用來向買方請領這筆裝潢款的憑證。銀行核貸後，會將貸款撥給建商，建商收到款項後，再將裝潢費用轉付給裝潢公司。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也曾解釋，送裝潢將裝潢費用納入房價，讓買家感覺更划算，且將裝潢費用納入房貸，買家得以分期付款，減輕一次性支付大筆現金的壓力。
風險一：銀行不一定買單 裝潢價值難認定
房產專家提醒，銀行對房屋的鑑價，看的是房屋本身的價值，不是裝潢價值。「銀行不會因為你家的壁紙有花，就願意多貸一塊錢。」不少銀行會要求將「房屋」與「裝潢」價格拆算，只願針對房屋價值核貸。
實務上就有案例，買方以總價2,168萬元購屋，但銀行核貸時發現合約內含裝潢費400萬元，最終只以2,168萬元計算成數，買方原本預期能貸到的裝潢費，最後還是得用現金支付。
風險二：5%營業稅轉嫁 裝潢成本直接增加
房產專家說明，因為要開發票，會產生5%的營業稅。這筆錢通常會由買方吸收，等於你的裝潢成本直接增加了。假設裝潢費150萬，5%營業稅就是7.5萬元，這筆錢不會消失，只是換個名目讓你付。
風險三：AB約觸法 最重可處10年有期徒刑
房產專家強調，這是最嚴重的問題。如果建商與買方約定的真實成交價是2,500萬，卻為了超貸而將合約做價到2,600萬，這就構成了「AB約」。
依《平均地權條例》第81條之2規定，申報登錄價格不實者，可處3萬元以上、15萬元以下罰鍰。刑事責任更重，買賣雙方以虛假合約取信銀行，使銀行陷於錯誤核撥高額貸款，涉及刑法行使偽造私文書、詐欺等罪嫌，依《銀行法》第125條之3第1項規定，可處3年以上10年以下有期徒刑，得併科新臺幣1,000萬元以上2億元以下罰金。
過去就有實際判決案例，有買方以2,568萬元合約向銀行申貸2,180萬元，但實際成交價僅2,168萬元，銀行承辦人證稱：「如果知道實際成交價只有2,168萬元，就不會貸款給他」。最終買方以詐術向銀行超貸338萬元，遭依法送辦。
M編觀察：
建商送裝潢本質上是變相折價，目的是維持實價登錄上的單價不跌，同時提高成交機會。
建議購屋族，在簽任何合約前，親自向多家銀行詢問，確認他們是否接受這種「含裝潢」的貸款模式；將建商配合的裝潢報價，與自己找設計師的報價進行比較；並保留所有裝潢合約、報價單與發票，以備未來申報房地合一稅時使用。
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