危老2.0重寫遊戲規則！小基地容獎擬縮水 專家：老屋重建不能再只算容積
文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）
危老2.0修法方向公布後，小基地成為市場討論焦點。內政部提出，未達500平方公尺的重建計畫，容積獎勵上限擬調整為基準容積1.2倍或原建築容積1.1倍，並引導基地擴大整合。這項內容目前仍屬修法草案方向，最終制度仍要看後續行政院及立法院審議結果。
山哥認為，這次修法真正改變的，是危老政策長期形成的「容積期待」。
危老1.0讓小基地取得重建機會
2017年《都市危險及老舊建築物加速重建條例》上路，危老重建沒有都市更新常見的大面積整合門檻，全體土地及合法建築物所有權人同意後，即可依規定提出重建計畫。
這套制度讓許多過去難以推動都市更新的老屋、小基地，取得另一條重建道路。
現行制度的容積獎勵則依危險程度、退縮建築、耐震設計、綠建築、智慧建築、無障礙環境及基地規模等條件計算，容積上限原則為基準容積1.3倍或原建築容積1.15倍。
政策推動多年後，另一個現實也逐漸浮現。
取得危老資格、取得容積獎勵，與一塊基地能否真正完成重建，是三件不同的事。
小基地真正面對的是開發條件
基地面積越小，建築設計可以調整的空間越有限。
梯廳、樓梯、電梯、機電、消防、停車及法定退縮等空間都要納入規劃，基地規模縮小後，這些必要設施占整體面積的比例也可能提高。
再加上營造成本、建築設計、融資及開發管理費用，小基地即使取得容積獎勵，仍要面對實際的財務可行性。
因此，小基地危老最重要的評估順序應該回到：
基地條件、法定容積、可建樓地板面積、營造成本、資金能力及重建後價值。
容積獎勵只是其中一項條件。
500平方公尺成為危老2.0重要分界
內政部目前提出的修法方向，已經把基地規模放進制度設計。
未達500平方公尺的重建計畫，容積獎勵上限擬調降為基準容積1.2倍或原建築容積1.1倍；500平方公尺以上基地若配合提供社會住宅及福利設施，草案另規劃最高基準容積15%的相關獎勵。
政策訊號相當清楚。
未來危老重建將更加重視基地規模、建築安全與公共利益，並鼓勵小基地往周邊整合。
對建商而言，選案時也會更精算基地規模、整合難度、營造成本與可售面積。
容積獎勵回到公共政策工具
容積本身就是都市土地使用管理的重要工具。
現行危老制度也早已把耐震、退縮、綠建築、智慧建築及無障礙環境納入容積獎勵項目。
危老2.0進一步強調基地規模、住宅使用及公共利益，代表政策方向正在調整。
山哥認為，容積獎勵的核心應該放在改善建築安全、居住品質與都市環境。
危險程度越高，公共安全改善越迫切，政策資源就更有理由優先投入。
這也是「危重於老」最重要的政策精神。
小基地需要更多重建以外的工具
老屋改善不只有拆除重建一條路。
內政部這次修法也規劃把老宅修繕機制納入制度，條例名稱甚至規劃調整為「都市危險及老舊建築物重建修繕促進條例」，政策方向已從單純推動重建，逐步走向重建與修繕並行。
對小基地而言，可以依房屋狀況評估耐震補強、管線更新、外牆改善、無障礙設施及其他修繕方式。
具備重建條件的基地，可以進一步整合鄰地、擴大基地規模。
有重建需求且所有權人整合完成的案件，也需要金融、估價、建築與工程管理等專業協助。
政策工具越完整，老屋改善就越不需要全部押在容積獎勵上。
山哥：危老的核心是安全 容積只是工具
危老政策走到2.0，市場需要重新建立一個觀念。
老屋不等於一定要拆，危老資格不等於重建一定划算，取得容積獎勵也不等於建商一定願意進場。
每一塊基地都有自己的物理條件、產權條件與財務條件。
危老2.0如果最終依目前方向完成修法，最大的轉變就是把政策從「鼓勵大家重建」，逐步拉回「優先改善真正的居住安全」。
小基地需要的是可執行的改善方案，包括修繕、補強、自主重建、鄰地整合及融資協助。
危老政策的終點不是多蓋多少容積，而是讓真正危險的房子得到改善。
從追求容積回到建築安全，才是危老2.0最值得關注的制度轉向。
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