房子賣不好別急著叫央行救！台灣的錢該進工廠，不是回頭炒資產

近期房市交易降溫，市場再度出現要求央行鬆綁第二戶、高價住宅信用管制的聲音。支持者認為，不動產貸款集中度已從2024年6月底的37.61%，下降至2026年5月底35.17%，金融風險已有改善空間；但我認為，單看集中度下降，就主張房市應該重新加槓桿，這個邏輯還不夠完整。

因為集中度下降，不代表不動產貸款真的大幅退潮。

央行資料顯示，不動產貸款餘額仍持續增加，只是銀行其他放款成長更快，讓總放款這個「分母」擴大。換句話說，35.17%的背後，不是房地產信用突然消失，而是銀行的錢開始往其他地方流。

其中最值得注意的是，2024年6月至2026年5月間，與股市活動相關的信用增加約1.87兆元，製造業放款則增加約1.02兆元。

這代表台灣現在真正該關心的，不只是房市信用有沒有下降，而是離開房地產的錢最後去了哪裡。

如果房貸槓桿被壓下來，資金卻轉向信貸、週轉金、證券融資，再進入股票市場追價，金融風險並沒有消失，只是從房市搬到另一張桌子。

我支持央行防止信用過度集中房地產，但金融監理不能永遠只盯著房子。房地產過度槓桿有風險，股市過度融資同樣有風險。主管機關真正該管的，是信用快速膨脹、槓桿過高，以及銀行資金是否大量流入短期資產投機。

反過來看，另一組數字更值得台灣高興。

2026年第1季製造業國內固定資產增購達7,001億元、年增14.5%，而且這項統計不包含土地。其中電子零組件業就投入5,453億元，主要來自AI、高效能運算、先進製程與高階封裝擴產。同期間，製造業產值也達5兆9,510億元、年增20.58%。

這些資金投入工廠、設備、產線與研發，會帶動工程、設備、就業、薪資、出口及技術累積。

土地從每坪50萬元漲到100萬元，帳面財富確實增加，但土地本身不會因此多生產一顆晶片。土地漲價可以養出資產富豪，製造業升級才能養出真正有競爭力的國家。

因此，房市成交量下降，不一定需要立刻被視為「危機」。

市場本來就有價格調整功能。房子賣不動，建商可以檢討土地成本、坪數規畫與開價，屋主也可以重新面對市場行情。若每次房市熱就打、房市冷就鬆，最後只會讓市場形成一種錯誤預期：房價可以漲，但不能真正跌。

這種預期反而會鼓勵更多人長期加槓桿。

更何況，央行今年3月已經把自然人第二戶貸款成數上限從5成提高到6成，並非完全沒有調整。現在更重要的是精準區分自住換屋、家庭需求、投資需求與高總價住宅，而不是因為成交量下降，就全面重新打開信用水龍頭。

台灣有限的金融資源，應該優先流向能創造生產力的地方。

房地產當然重要，它是住宅、民生，也是家庭資產；股票市場也有籌資與資本形成功能。但當資金變成無限制追逐房價與股價，就會從投資變成槓桿競賽。

所以我的立場很清楚：

不是打房不打股，也不是打股救房，而是限制過度資產槓桿，鼓勵生產性投資。

房價漲10年，可以創造很多帳面富豪；產業強10年，才能創造高薪工作、出口競爭力、技術自主，以及台灣真正的經濟底氣。

房地產需要的是健康，不是信用續命；股市需要的是投資，不是借錢狂歡。讓更多資金走進工廠、設備、技術與研發，才是台灣下一階段真正值得追求的成長。

本文為作者政策評論，相關金融、房市及製造業數據依中央銀行、經濟部公開資料整理；政策評論為作者個人觀點。

文／呂崑富（富哥）｜中華民國不動產金融知識發展協會理事長