兆基風暴燒出3大監理警訊！兩業者握近四分之一社宅　500萬保證金上限掀檢討

M傳媒綜合報導

包租代管龍頭兆基屋管相關企業公司債兌付風波持續擴大。兆基屋管前董事長、趙姬投資董事長李建成遭檢調以涉嫌侵占、背信等罪偵辦，台北地方法院8日裁定羈押。檢調懷疑李建成涉嫌將公司資金挪作投資、個人使用、償還債務及購買奢侈品等用途，金額達數億元；全案仍在偵查中，犯罪事實與責任仍待司法認定。

事件從企業財務風波一路延燒到住宅政策，社宅包租代管案件集中、私募公司債監理，以及租賃住宅服務業營業保證金最高500萬元，成為三大制度焦點。

兆基、寄居蟹合計近3萬件　約占社宅包租代管四分之一

國家住都中心董事長花敬群表示，兆基目前服務社宅包租代管約2萬3,000件，其中中央約8,000多件、地方政府約1萬5,000件；寄居蟹則約有6,800多件。當時中央與地方包租代管有效租約約11萬件，兩家公司合計承作量約占四分之一。

如此龐大的承作規模，使大型業者的財務與經營穩定性不再只是單一企業問題，一旦服務中斷，可能同時牽動大量房東、房客及地方政府的契約轉銜。

內政部8月4日表示，兆基與寄居蟹承作的社宅包租代管案件當時均正常運作，寄居蟹已同意轉讓相關案件；國家住都中心並成立專案小組，清查營運、租金支付與服務管理情形。到了8月8日，內政部再表示，包租代管業務仍正常，地方政府尚未接獲相關陳情，並已建立中央及地方專案聯絡窗口。

這場風波也讓社宅委辦制度出現新的課題：當單一或高度關聯的大型業者承作規模快速增加，未來招標制度是否需要增加集中度、財務能力與退場備援機制的風險評估，將成為後續政策檢討重點。

管2萬件、5萬件都一樣　營業保證金最高500萬元

另一項受到高度關注的，是租賃住宅服務業的營業保證金。

依現行《租賃住宅服務業營業保證金繳存及退還辦法》，每設一個營業處所須繳存15萬元；經營規模達250件後增加10萬元，此後每增加100件再增繳10萬元，但營業保證金總額最高為500萬元。

依《租賃住宅市場發展及管理條例》第31條，租賃住宅服務業因可歸責事由不能履行契約、造成租賃當事人損害時，符合規定的被害人可在該業者繳存的營業保證金及擔保總額內請求代為賠償。

現行制度因此出現規模落差：業者管理件數增加時，保證金會隨之提高，但達到500萬元後即不再增加。當大型租賃服務業者管理規模進入數萬件，保證金上限與實際經營規模是否仍相稱，已引發市場討論。

外界目前提出包括租金、押金專戶、價金信託，以及調整營業保證金上限等方案。內政部已著手蒐集國內外制度與相關意見，研議後續包租代管制度精進方向，但是否修法目前尚未定案。

私募公司債35人上限　關係企業籌資透明度受檢視

第三項爭議則來自公司債。

依《公司法》第248條，公司私募普通公司債、轉換公司債或附認股權公司債，應於發行後15日內向證券主管機關報備，每次私募人數不得超過35人，金融機構應募者除外。

兆基事件中，趙姬投資與寄居蟹傳出公司債兌付問題，已有逾百名投資人組成自救會。檢調後續除調查相關資金用途，也須釐清各期公司債的發行方式、應募對象與募集程序。

這也讓大型未上市企業及關係企業透過私募公司債籌資時，整體負債資訊是否足夠透明受到關注。不同公司、不同期別各自發行公司債雖有其法律程序，但企業集團整體債務規模、資金流向與投資人所承擔風險，未必能從單一發行案完整看見。

內政部則指出，委辦業者個人所涉公司債募集與交易，屬私募公司與投資人間的法律關係，與社宅包租代管政策分開處理；如涉及違法，再由相關主管及司法機關依法處置。

宏碁進場2天就撤　「內部管理缺失」再掀公司治理疑慮

兆基公司治理也在事件中受到檢視。

宏碁法人代表李文詳8月5日獲推選為兆基屋管董事長，並兼任總經理；8月7日宏碁即發布重大訊息，表示李文詳接任後發現兆基屋管存在「內部管理缺失」，因此辭任董事長、總經理，宏碁也同步辭任兆基法人董事，撤出經營層。

宏碁並未進一步公開「內部管理缺失」的具體內容，因此外界目前仍無法掌握問題實際範圍。

兆基屋管則曾表示，公司與股東趙姬投資為獨立法人，財務、會計、資金及營運管理獨立運作。相關企業間的實際財務關係及涉案資金流向，仍待司法與後續調查釐清。

兆基事件成包租代管制度壓力測試

兆基風波發展至今，社宅包租代管並未出現大規模服務中斷，但事件已讓台灣快速成長的租賃住宅服務業面臨一次制度壓力測試。

當業者從管理數百戶成長到數萬戶，政府監理也必須從「業者是否合法登記」進一步走向財務穩健、資金安全、公司治理、承作集中度及退場機制。

大型業者承作案件愈多，政策效率可能愈高，但單一企業發生問題時，影響範圍也會同步放大。

未來包租代管制度真正需要補強的，不只是事件發生後如何轉約，而是如何在問題發生之前建立預警，包括大型業者財務體質檢視、營業保證金與規模連動、租金押金安全機制，以及足以讓房東房客無縫轉銜的備援制度。

兆基事件最終司法責任仍待釐清，但對包租代管產業而言，企業規模已經跑在制度前面，監理能否同步跟上，將決定下一次風險發生時，房東與房客需要承受多大的代價。

編輯註：本文事實基準日為2026年8月10日。李建成目前所涉侵占、背信等案件仍在偵查及司法程序中，依法應推定無罪，相關涉嫌行為、金額與資金用途均應以司法機關後續調查及判決為準。兆基屋管、趙姬投資及寄居蟹管理顧問為不同公司法人，其債務及法律責任應分別認定。