房仲教練看產業洗牌：房仲一年少200家、租賃三年翻倍，不是市場沒了，是遊戲規則變了
文／房仲教練 馬先右（馬到成功生活行銷有限公司執行長、一馬當先房仲教練標竿學苑執行長）
我在房仲業打滾了18年，從第一線業務做到永慶房仲集團直營事業處資深業務部長，拿過金仲獎冠軍，也帶過無數學員。這幾年全台灣超過十分之一的房仲加盟門市上過我的課，海峽兩岸累積學員超過10萬人次。但說真的，這一年來，我看到的不是房仲業的末日，而是一場遲來的產業大清洗。
房仲業一年蒸發近200家，交易量只剩26萬棟
數字不會騙人。根據中華民國房仲公會全聯會統計，全台房仲會員從去年中7,940家高點，今年6月已降至7,743家，一年內減少近200家。內政部數據也顯示，全台不動產經紀業備查家數從去年7月9,301家歷史高點，一路下滑。
更大的問題在「店效」與「人效」。房仲全聯會統計，2006年全台買賣移轉棟數45萬棟，2025年只剩26.1萬棟，市場縮水42%。但房仲家數從2006年的3,516家暴增到2025年的9,215家，店數增加1.6倍，店效卻從每家128棟掉到28.4棟，人效從21棟掉到3.4棟。
簡單說：餅變小了，分餅的人卻多了快兩倍。 這不是淘汰賽，什麼才是？
租賃業三年翻倍成長，從業人員暴增57%
但同一個市場，另一群人正在賺錢。根據內政部不動產資訊平台統計，全國租賃住宅服務業家數從2022年底約1,235家，2025年底已達2,254家，三年翻倍成長。2026年第一季更達2,333家，連續16季成長，創統計以來新高。
從業人員更驚人。租服業管理人員從2022年底1.3萬人，暴增至2025年底2.5萬人。2026年第一季更達26,581人，三年增幅57.4%。
房仲在收店，租賃在展店，兩條曲線，一個向上、一個向下，交叉點就是產業的未來。
為什麼會這樣？三個結構性原因
我在課堂上常說一句話：「不是市場沒了，是遊戲規則變了。」
第一，信用管制打到交易量。 央行第七波信用管制重創買賣市場，2025年全台買賣移轉僅26.1萬棟，年減25.5%。投資客退場了，只剩下剛需，但剛需撐不起過去幾年快速擴張的房仲大軍。
第二，買不起，就改租。 台灣房價居高不下，加上單身化、不婚化、高齡化，「長期租屋族」正在快速增加。租賃是剛性需求，景氣再差，人總要地方住。房仲賺的是「交易財」，租賃業賺的是「管理財」一個看天吃飯，一個細水長流。
第三，政策在推，產業在轉。 社宅包租代管從第一期推到第五期，租稅與費用補助誘因充足。政府擺明了在扶植租賃產業，內政部長都說了要「加強包租代管」。當政策方向已經確定，逆風而行的人，當然會比較辛苦。
給房仲從業人員的三個建議
這幾年我在全台上課，很多學員問我：「教練，我該怎麼辦？」
我的回答很簡單。
第一，別再只會「賣房子」。 過去房仲靠的是「人海戰術」，現在市場需要的是「專業分工」。客戶要的不只是一個帶看的人，而是一個能幫他解決居住問題的顧問。從「交易導向」走向「服務導向」，這是唯一的路。
第二，學著「管房子」。 租賃管理不是房仲的敵人，是房仲的下一步。住商機構已經推出第三品牌「安家地產」，切入租賃市場。未來房仲的競爭力，不是誰的店開得多，而是誰能把「買、租、管、售」串成一條龍。
第三，認清現實。 房仲全聯會理事長王瑞祺說這是「20年來最嚴峻的考驗」。但考驗也是機會。那些還在用20年前方法做事的房仲，被淘汰只是剛好而已。
馬教練總結：
房仲一年少200家、租賃三年翻倍，這不是市場沒了，是遊戲規則變了。 我常跟學員說：「市場永遠有需求，只是需求的形式在改變。」 與其抱怨政策、抱怨景氣，不如問自己：你的服務，還值不值那個成交價？
