昔高喊打房正義、今跪求鬆綁！學者「華麗轉身」背後，是誰在急著開後門？

M傳媒／綜合報導

房市交易冷下來，信用管制就該鬆綁了嗎？

近期有房市學者主張，隨著不動產貸款集中度從2024年6月高點37.61%，降至2026年5月底35.17%，加上住宅交易量明顯降溫，央行可考慮適度調整第二戶、高價住宅等信用管制，以降低房市硬著陸風險。

但另一派經濟學者卻認為，目前集中度下降幅度仍不足以證明金融風險已經解除，央行沒有急著鬆手的理由。

問題其實不只在「要不要救房市」。

更值得台灣思考的是：

一個國家的錢，到底應該繼續追逐土地、房價與金融資產，還是流向工廠、設備、技術與研發？

昔日主張抑制炒房　現在為何開始談鬆綁？

過去房價快速上漲時，不少學者主張實價課稅、增加房地產持有及交易成本，並認為低利率、游資與過度槓桿，是推升房價的重要因素。

如今房市交易量降溫，部分學者卻開始主張適度鬆綁信用管制。

不同經濟環境下調整政策主張，本身並沒有問題。

但真正需要回答的是：

房市一冷，政府就應該重新增加購屋槓桿嗎？

如果過去信用管制的目的，是把過度集中在土地與住宅市場的資金導回正常配置，那麼現在更重要的問題，應該是這些資金究竟流向哪裡，而不是急著重新把錢送回房市。

集中度降到35.17%　真的代表房市資金退潮？

數字值得拆開來看。

不動產貸款集中度確實從37.61%下降至35.17%，但同期銀行不動產貸款餘額並沒有大幅下降，反而仍持續增加。

集中度下降，其中一個重要原因，是銀行其他類型放款增加速度更快，讓總放款這個「分母」快速擴張。

央行相關資料顯示，一段期間內「股權投資相關信用」增加約1.87兆元，製造業貸款增加約1.02兆元。

這就出現另一個值得警戒的問題：

如果房市槓桿被壓下來，結果資金轉頭流進股市加槓桿，金融風險真的消失了嗎？

答案恐怕沒有這麼簡單。

只管房、不管股　小心資金只是「換桌賭」

房市信用管制的核心精神，是避免金融機構把過多信用資源集中在不動產，降低資產價格反轉時對金融體系造成的衝擊。

這個方向沒有問題。

但政策不能永遠只盯著房子。

當股市快速上漲，如果個人開始大量使用信貸、理財型貸款、週轉金或融資工具追逐股票，槓桿同步快速放大，主管機關一樣應該提高警覺。

所謂「股市管制」，並不是政府決定股票應該漲多少、跌多少。

真正應該管理的是：

過度融資、過度槓桿、信用快速擴張，以及銀行資金是否大量流入短期資產投機。

資產泡沫從房地產搬到股票市場，不代表泡沫消失。

只是換了一張桌子。

台灣真正該搶的不是土地漲價　而是製造業競爭力

台灣目前正站在AI、半導體與高效能運算的新一波產業擴張期。

經濟部統計，2026年第1季製造業國內固定資產增購達7,001億元、年增14.5%，而且這項統計明確不包含土地；其中電子零組件業就占5,453億元，主要來自AI、高效能運算、先進製程與高階封裝擴產。

2026年第1季製造業產值也達5兆9,510億元，年增20.58%。

這些才是真正值得台灣注意的數字。

因為企業投資工廠、機器與研發，會帶來設備需求、工程、就業、薪資、出口與技術累積。

一塊土地從每坪50萬元漲到100萬元，帳面財富雖然增加，但土地本身沒有因此多生產一顆晶片，也不會讓國家的技術能力提高一倍。

土地漲價可以讓資產持有人變富，製造業升級才能讓整個國家變強。

房市冷一點　真的需要急著救嗎？

房市成交量下降，對建商、代銷、房仲當然形成壓力。

但站在整體國家經濟角度，房市降溫不一定就是壞事。

如果房市降溫可以降低土地炒作，讓銀行不必持續把龐大信用資源投入住宅與土地市場，企業取得資金擴廠的空間增加；年輕家庭也不用將大部分所得綁在數十年的房貸上，資金便可能轉向消費、創業、教育與其他人力投資。

那麼這種「冷」，未必需要急著用更多信用槓桿加熱。

房地產本來就應回歸居住、長期使用與合理資產配置，而不是成為吸收社會資金最大的黑洞。

房子賣不好　為什麼第一個答案是鬆綁房貸？

另一派學者提出的質疑也值得市場思考。

如果住宅交易下降，正常市場機制本來就包含價格調整。

產品不好賣，可以重新檢討價格、坪數、土地成本與產品規畫，而不是只要交易量下降，就要求央行增加購屋槓桿。

央行的任務是物價與金融穩定，不是維持特定房價。

如果形成「房市熱就管、房市冷就立刻放」的政策循環，市場最後可能產生一種錯誤預期：

政府不會允許房價真正修正。

一旦這種預期形成，反而可能鼓勵投資人長期把房地產視為只漲不跌的資產。

真正該管的不是房價　而是「信用流向」

因此，現在真正值得辯論的，已不是哪位學者看多、哪位學者看空。

而是台灣有限的金融資源究竟應該流向哪裡。

拿去買第二間、第三間住宅？

拿去信貸融資追股票？

還是投入半導體、AI、機械設備、研發、能源與下一代產業？

房市信用管制當然不能永久僵化，也應隨金融環境滾動檢討。

但鬆綁的理由，不應只有一句：

「房子變難賣了。」

同樣地，如果銀行資金快速轉向股票投資與個人槓桿，主管機關也不能因為資金「沒有流進房地產」就認為風險已經解除。

台灣真正需要的不是「打房不打股」，也不是「打股救房」。

而是一套更完整的信用政策：

限制過度資產槓桿，鼓勵生產性投資。

製造強國　才是台灣真正的底氣

過去數十年，台灣能夠站上全球經濟舞台，靠的從來不是房子賣得多貴。

靠的是半導體、電子、精密機械、伺服器，以及背後一整條製造供應鏈。

房價上漲可以創造資產財富。

但工廠、技術、研發與人才，才能創造國家的長期競爭力。

所以當房市交易量下降時，政府第一個問題或許不應該是：

「什麼時候救房市？」

而應該問：

「從土地退下來的資金，能不能真正進入產業？」

如果房市只是冷下來，資金卻全部轉往股市加槓桿，國家的資本配置仍然沒有真正改善。

真正理想的方向，是讓資金從土地與短期金融炒作，逐步流向設備、技術、研發與實體產業。

房價漲十年，可以創造很多資產富豪；產業強十年，才能創造一個真正有競爭力的國家。

房市需要的是冷靜，不是永遠靠信用槓桿續命；股市需要的是健康投資，而不是無限制借錢追價。

讓資金回到製造、技術與實體投資，才是台灣下一階段真正值得追求的經濟成長。

編輯註：本文屬政策評論，文中涉及之學者及任職單位均採去識別化處理，重點在討論不同信用政策觀點及國家資金配置問題，不針對特定個人進行評價。「股市管制」係指融資、信用、槓桿與金融穩定之風險管理，並非行政干預正常股價形成。