社宅包租代管爆「集中危機」！3大業者體系近6萬戶　花敬群坦言：過去沒注意

M傳媒綜合報導

社宅包租代管市場爆出「集中度」危機！兆基事件延燒後，外界開始重新檢視社宅包租代管到底掌握在多少業者手上。最新公開資料顯示，兆基屋管與寄居蟹合計服務近3萬件，星鴻租管與Speedo速．包租代管集團各約1.5萬件，三大業者體系加總約5.98萬戶，規模相當於全國社宅包租代管有效契約約一半。

國家住都中心董事長花敬群也坦言，過去推動政策時，確實沒有特別注意單一業者承作過度集中的問題，未來將研議承作比例限制及押租金保障制度。

全台2,254家業者　真正吃到大案的卻是少數

截至2025年底，全台登記租賃住宅服務業者已達2,254家。

不過，這2,254家並不代表全部都在承作政府社宅包租代管。

一般租賃住宅服務業者可能從事民間包租、代管或其他租賃服務，真正參與政府社宅包租代管標案，還要經過資格審查、招標與履約能力評估。

大型業者因為據點多、人力充足、系統完整，加上過去已有履約實績，在標案競爭中自然較有優勢。

問題也因此浮現：當大型業者愈做愈大，風險是不是也跟著集中？

兆基＋寄居蟹近3萬件　星鴻、Speedo各約1.5萬

目前兆基屋管承作社宅包租代管約2.3萬件，寄居蟹約6,800件，兩家公司合計接近3萬件。

另外，星鴻租管與Speedo速．包租代管集團，目前公開服務規模各約1.5萬戶。

三大業者體系合計約5.98萬戶。

內政部國土署公布，截至2026年7月底，全台社宅包租代管有效契約約11萬6,390戶。

若以目前公開服務量估算，三大業者體系規模約占整體一半左右。

不過，各家公司公布的「服務戶數」與政府統計的「有效契約戶數」口徑可能不同，因此不能直接當成官方市占率排行榜，但大型業者集中程度確實已成政策風險議題。

花敬群坦言：以前真的沒注意

兆基事件爆發後，政府也開始正視這個問題。

花敬群表示，過去推動社宅包租代管時，政策主要希望鼓勵業者良性競爭，對於單一業者承作比例過度集中的情況，「確實沒有注意到」。

目前國家住都中心已與內政部地政司、國土管理署討論，未來包括限制單一業者承作比例、押租金保障、信託機制及招標審查制度，都有可能成為檢討方向。

這代表社宅包租代管政策正在從過去的「拚戶數」，進一步走向「控風險」。

兩大業者負責人都是公會要角

市場另一個受到注意的現象，是大型業者與產業公會之間的關係。

Speedo速．包租代管集團負責人之一劉貞君，目前擔任中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會理事長。

星鴻租管創辦人王則人，則為新北市租賃住宅服務商業同業公會理事長，同時也是租服全聯會副理事長。

公會主要扮演產業自律、會員服務以及政府與業界溝通平台，並不是政府政策決策機關。

不過，當大型業者同時在產業公會具有重要職務，未來在政策諮詢、產業自律與市場公平競爭上，如何建立更完整的利益揭露制度，也成為值得關注的課題。

最大風險不是「做太大」　是一家出事牽動萬戶

兆基事件讓大型包租代管業者的財務透明度問題一次浮上檯面。

多數租賃住宅服務業者並非上市櫃公司，房東很難像查上市公司一樣，直接看到資產負債表、現金流、負債比與關係企業交易資料。

當一家業者只管理幾百戶時，出事影響有限；但當規模擴大到上萬戶，企業財務問題就可能直接變成住宅政策風險。

未來政府招標時，除了看價格、服務據點與過去履約實績，財務健全度、押租金管理、關係企業風險與緊急轉銜能力，恐怕都得納入更嚴格的審查。

社宅不能只拚戶數　還要防「一家出事、全民收拾」

社宅包租代管快速擴張，本身代表政府希望透過民間市場增加可負擔住宅供給。

大型業者也確實能提供跨區據點、人員、資訊系統與大量服務能力。

但規模愈大，風險集中程度也愈高。

當前真正的政策考題，已不只是「一年增加多少戶」，而是當某一家大型業者突然出現財務或經營問題時，政府有沒有能力在最短時間內把數萬件契約安全轉出去。

社宅包租代管需要大型業者提高效率，也需要中小型業者維持市場競爭。真正健康的制度，不是誰做到最大，而是任何一家業者出問題，都不會讓數萬名房東、房客跟著一起承擔風險。

編輯註：本文所稱約5.98萬戶，係依目前公開標案及業者服務戶數資料加總，各業者「服務戶數」與內政部「有效契約戶數」統計口徑可能不同，因此僅供觀察市場集中程度，不作為官方市占率認定。