阿明看社宅》包租代管不能取代直接興建　兆基事件證明，台灣需要穩定的公共住宅供給

文／賣厝阿明知識＋

兆基屋管相關風波持續延燒，宏碁法人代表8月5日進入兆基經營層，兩天後即因發現「內部管理缺失」退出；截至8月10日，兆基則表示公司業務與契約仍正常履行。這場企業事件最值得住宅政策思考的，不只是個別公司的經營問題，而是當包租代管規模愈來愈大，政府的住宅政策究竟應該把重心放在哪裡。

房市趨勢專家李同榮近日提出「重數字、輕供給」、「重補貼、業務集中」、「輕監理、弱風控」三項警訊，主張社宅政策最後仍應回到增加政府可以長期掌握的住宅供給。

阿明認為，這個討論最重要的一句話就是：

包租代管有它的功能，但不能取代直接興建社會住宅。

過去政府提出8年20萬戶社宅目標，其中12萬戶採政府直接興建，8萬戶採包租代管。行政院也明確將兩者定位為不同的社宅供給工具。

包租代管最大的優點，是不用等四、五年蓋房子，可以利用民間既有住宅，透過租金優惠、專業管理與弱勢媒合，快速增加政策可以使用的租屋資源。政府也希望藉此活化空餘屋，降低直接興建的財政壓力。

但它和蓋一棟社宅還是不同。

如果原本就在出租的房子加入包租代管，住宅「棟數」本身並沒有增加，只是從一般租賃市場進入政策管理體系；如果加入的是原本閒置的空屋，才會增加實際進入租賃市場的有效供給。

所以真正精確的說法是：

包租代管可以增加政策性租屋供給，但不等於增加新的住宅存量。

政府直接興建社宅則不同。蓋出來的住宅可以由政府或公法人長期掌握，未來可以持續提供青年、婚育家庭、長者及經濟或社會弱勢使用，還能依政策需求配置日照、托育等公共服務。

這就是為什麼直接興建不能被完全取代。

另一個問題則是規模愈做愈大後的風險。

李同榮認為，政府大量推動租金補貼、包租代管與租稅優惠後，媒合、管理與行政業務容易向具有人力、據點與資訊系統的大型業者集中；一旦大型企業發生財務或治理問題，企業風險就可能外溢到房東、房客與政策本身。

兆基事件正好讓這個問題浮上檯面。

包租代管本身不是問題，專業租賃管理甚至是台灣未來高齡化、老屋化與租屋市場發展不可缺少的一環。真正需要補強的是，大型業者的財務健全、履約保障、押租金管理、承作集中度及退場轉銜制度。

2026年《住宅法》修法後，政府仍明確將租金補貼、包租代管與多元興辦社宅列為三軌政策，並強化包租模式及弱勢保障，顯示未來方向並不是廢除包租代管。

阿明認為，真正合理的住宅政策也不該三選一。

租金補貼解決現在付不起的問題；包租代管改善租屋市場與弱勢媒合；直接興建社宅則累積國家長期可以掌握的公共住宅。

三種工具都需要，但功能必須分清楚。

如果政策只追求一年服務多少人，補貼當然最快；如果要問20年後台灣留下什麼，那就不能忽略政府直接興建的社會住宅。

過去政府自己也承認，直接興建社宅除了提供住宅，還能結合托幼、長照與其他公共服務，並透過國公有土地、融資平台及中央地方合作形成長期住宅資產。

所以阿明真正想說的是：

補貼不能完全代替供給，包租代管也不能完全代替政府直接興建。

台灣需要的不是把其中一種政策打掉，而是把三種工具放回正確的位置。

魚缸裡的魚可以重新分配，確實能讓真正需要的人比較容易找到房子；但人口集中的都會區如果長期缺乏穩定、可負擔的公共住宅，政府最後還是得想辦法把新的「魚缸」蓋出來。

租賃服務要做好，社宅更要繼續蓋。這兩件事，本來就不衝突。

編輯註：本文事實基準日為2026年8月11日。李同榮相關「三大警訊」及政策建議屬其公開評論；本文作者對直接興建、包租代管與租金補貼之政策優先順序屬評論觀點。兆基相關事件仍有司法及公司治理事項待後續釐清，不應據此推定個別企業或產業存在違法情事。