左手打房、右手送房？富哥看央行報告：數字很漂亮，真相很殘酷
文／呂崑富（富哥）｜中華民國不動產金融知識發展協會理事長
明天立法院內政委員會要開「青年安心成家購屋優惠貸款3.0政策檢討」專題報告，央行先丟了一份書面報告出來。數字攤開，漂亮得不得了，集中度降了、首購占比高了、看漲的人少了。但富哥在貸款端看數據看了快二十年，直接告訴你：數字會說話，但數字也會騙人。
集中度從37.6%降到34.9%？真相是錢跑去股市了
央行說，不動產貸款集中度從2024年6月底的37.6%高點，降到2026年6月底的34.9%。乍看之下，打房有效，銀行對房市的資金集中度下降了。
但央行總裁楊金龍自己講過實話：房貸集中度下降，部分原因是其他信用擴張加快，其中與股市相關的信用明顯擴張。
不是銀行少借錢給房市，是銀行借了更多錢給股市。
央行統計，這段期間不動產貸款餘額增加約1.3兆元，但個人理財週轉金、銀行對證券期貨業的放款合計增加了1.87兆元。集中度降了，但總體信用擴張更大了。槓桿沒有消失，只是換了戰場。
富哥在貸款端看得最清楚，現在全台已有約41.7萬人將房屋增貸，把錢轉進股市。台股一直漲，借錢投資看起來像聰明選擇；但一旦市場反轉，1990年股市崩盤的慘劇恐將重演。這不是投資，這是賭博。
首購占比64.9%？但青安3.0央行「管不到」
央行另一組數據更漂亮：無自用住宅民眾的購屋貸款占購置住宅貸款比率，從2023年1月底的57%，提高到2026年6月底的64.9%。
但整份報告最令人傻眼的是這句話：財政部擬訂的青安3.0政策，屬於財政部權責，且「不受央行選擇性信用管制措施規範」。
央行一套信用管制，財政部另一套購屋優惠，兩套政策各行其是，互不隸屬。
富哥之前就講過，新青安的問題核心不在查弊，而在制度設計。補助如果沒有門檻，就是在補貼房價，而不是補貼人。當補助變成投資工具，房價短期內一定先上漲。
看看數據就知道：新青安使用者中，年所得超過200萬元的高所得者超過1萬戶，占比約8.27%，50歲以上族群也有逾7,000戶。這是在幫年輕人，還是在幫有錢人省利息？
看跌36% vs 看漲27%？房價根本沒跌多少
央行引用永慶調查，2026年第三季看跌房價的民眾比率達36%，高於看漲的27%。看起來預期心理確實降溫了。
但問題是預期降溫不等於房價下跌。
楊金龍自己都說了，房價修正速度有點慢。房市專家也指出，目前房價修正幅度「最多僅5%至10%」。對一個過去幾年漲了30%、40%的市場來說，這點修正連「有感」都談不上。
民眾看跌，但房價不跌，這才是最尷尬的局面。
富哥總結：政策不整合，受傷的永遠是老百姓
央行在報告裡說，信用管制「並非全面緊縮房市資金」，而是引導銀行將信用資源「優先配置至真正的居住需求」。
但現實是左手打房、右手送房，兩手策略各玩各的。
央行擔心青安3.0會影響市場，所以信用管制不敢退場。財政部說青安3.0是幫助年輕人，但排富機制不嚴、資格追蹤困難，銀行辦一件虧一件，第一線行員哀嚎「難道要每年問客戶離婚沒？」
一個政府，兩套政策，互相矛盾，互不協調。 富哥在金融圈這麼多年，看過太多次這種情況，政策不整合，受傷的永遠是老百姓。
富哥給政府一句話：要打房就好好打，要補助就好好補。不要一邊踩煞車、一邊踩油門，最後車子沒動，引擎先燒了。
