2026房貸利率懶人包｜五大銀行利率站上2.3% 青安3.0新制7月16日拍板
文／中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富（富哥）
2026年想買房，除了房價與自備款，房貸利率、銀行鑑價與實際核貸成數，都是不能忽略的成本。央行信用管制持續，銀行對不動產放款仍採審慎態度，即使符合首購資格，也不代表一定可以貸到最高額度或最低利率。
截至2026年7月16日，央行只公布到5月，因此目前較精確的說法，仍是「2026年前五月房貸利率觀察」。6月數據預計7月22日公布，現階段不宜提前填入尚未發布的數字。
一、五大銀行房貸利率多少？
央行統計的五大銀行，包括臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行及華南銀行。2026年前五月新承做購屋貸款平均利率如下：
| 月份 | 新承做購屋貸款利率 |
|---|---|
| 1月 | 2.327% |
| 2月 | 2.322% |
| 3月 | 2.306% |
| 4月 | 2.307% |
| 5月 | 2.322% |
前五月最高為1月的2.327%，最低為3月的2.306%，整體都在2.3%左右高檔盤旋。這項數字是當月新承做案件的加權平均，會受到新青安占比、借款人條件與承作產品影響，不等於每個人都能取得2.322%的房貸利率。
二、與低利率年代差多少？
2021年五大銀行新承做購屋貸款利率一度降至約1.35%，2026年初則升至2.3%以上，差距接近1個百分點。
以貸款1,000萬元、30年、本息平均攤還估算，利率由1.348%升至2.327%，每月還款約增加4,800元。房貸不像一般短期消費貸款，一繳可能就是二、三十年，利率只差零點幾個百分點，累積成本仍相當可觀。
三、一般房貸不能只看「最低幾％起」
目前一般首購房貸利率，多數會依借款人的工作收入、信用紀錄、負債比、往來資產、房屋地點、屋齡及銀行鑑價決定。
銀行廣告所寫的「2.4%起」只是最低門檻，不代表所有申請人都能取得。沒有薪轉、資產往來或信用條件普通者，實際利率可能更高；非自住、第二戶或銀行認為流通性較差的物件，利率與貸款成數也可能更不理想。
因此，申貸時不能只問利率，還應比較：
- 實際核貸成數及額度
- 貸款年限與寬限期
- 綁約年限及提前清償違約金
- 開辦費、帳戶管理費等成本
- 利率是固定、分段或機動計息
四、青安新制預計8月1日接棒
現行新青安方案將於2026年7月31日屆期。依7月16日行政院院會前規劃，新版「青安3.0」預計自2026年8月1日實施至2029年7月31日，為期三年，不再只是單純延長現行方案，而是加入年齡、所得、房屋總價及補貼退場等限制。
青安3.0預計維持申請人、配偶及未成年子女名下無自有住宅的基本條件，並新增四項門檻：
年齡限制：申貸人須未滿50歲，且依院會前版本，年齡加上貸款年限不得超過80年。換句話說，49歲申請人不一定能貸滿40年。
所得排富：借款人本人年所得須在200萬元以下，認定的是申貸人個人所得，不是夫妻或家戶合計所得。
房屋總價上限：台北市住宅總價不得超過3,500萬元；新北市、新竹縣及新竹市不得超過2,500萬元；其他縣市原則上不得超過2,000萬元。
限自住使用：貸後仍將查核是否出租、人頭申貸或未實際自住，違規者可能被追回利息補貼並調整貸款條件。
五、一般戶1,000萬，婚育家庭最高1,500萬
青安3.0一般申貸人的最高貸款額度，預計維持1,000萬元；最長貸款年限維持40年，寬限期上限也保留5年。
婚育家庭則規劃加碼：
| 申貸身分 | 最高貸款額度 |
| 一般符合資格者 | 1,000萬元 |
| 結婚2年內的新婚家庭 | 1,200萬元 |
| 育有未成年子女家庭 | 1,500萬元 |
同性婚姻家庭原則上也納入新婚家庭適用範圍。不過，最高額度不等於保證核貸，銀行仍會依房屋鑑價、收入與還款能力進行授信審查。
六、最低1.775%只維持3年
青安3.0最大的變化，是利率優惠不再一路補貼到政策結束，而是改採「3＋3」階梯式退場。
依院會前規劃，申貸人前3年可完整享有2碼、也就是0.5個百分點的優惠，一段式機動利率維持1.775%；第4年起，每年減少半碼、也就是0.125個百分點補貼，逐年回到原始利率約2.275%。
若基準利率不變，利率可能依序為：
| 還款期間 | 預估利率 |
| 第1至第3年 | 1.775% |
| 第4年 | 約1.900% |
| 第5年 | 約2.025% |
| 第6年 | 約2.150% |
| 第7年起 | 約2.275% |
這代表購屋人不能只用前三年的1.775%計算還款能力，還要預留補貼逐年退場後的月付金增加空間。未來若央行升息，政府原則上也不會再自動增加補貼。
七、已經申請青安的人也可能受影響
依院會前版本，新舊青安案件都可完整享有3年優惠利率，滿3年後再進入逐年退場機制。
對於2023年7月31日以前已撥貸、優惠期間已滿3年的青安舊戶，規劃自2026年8月1日起直接減少半碼補貼，利率可能增加0.125個百分點；尚未享滿3年的新青安借款人，則預計先補足完整3年，再逐年退場。
因此，青安3.0不只是新買房者需要關注，既有青安貸款戶也應向原承貸銀行確認自己的撥貸日期、已享優惠期間，以及8月後適用利率。
八、小資族真正難題是成數不足
聯徵資料顯示，2026年第1季年收入60萬元以下房貸族，平均貸款利率約2.49%，平均貸款金額達877萬元，但平均核貸成數降至約74.72%。
這代表小資族面臨的壓力，不只是利率上升，還包括房價提高、銀行鑑價保守與自備款增加。
2026年的房貸市場，真正問題往往不是差零點幾個百分點，而是銀行願意貸多少、房屋鑑價是否足夠，以及買方能不能補足自備款。即使符合青安3.0資格，也應先取得銀行初步評估，再決定出價與簽約，避免買了房才發現貸款金額不足。
