鶯歌待售成屋增4成 銀行撥款遲延效應? M傳媒
根據內政部最新數據顯示，新北市鶯歌區2024年第四季屋齡五年內的待售成屋量達到800多件，較第二季的550件大幅增加4成多，表面數字引發市場對鶯歌房市賣壓的疑慮。然而，深入探究背後原因，這波待售量增加實際上與央行信用管制造成的銀行撥款延遲有關，而非真正的市場供過於求。
近年來在捷運三鶯線建設題材與購屋外溢效應帶動下，鶯歌房市成為大台北購屋族的熱門選擇。特別是鳳鳴重劃區推案積極，主打2房加車位的產品規劃符合市場主流需求，吸引大量來自板橋、中永和、新莊等區的外地購屋客，外來買盤比例約佔4成左右，顯示區域買氣依然穩健。
仔細分析待售成屋增加的背後原因，主要可歸咎於2024年下半年央行實施第七波信用管制政策。多家銀行為遵守規範，開始嚴格限制房貸放款額度與審核標準，導致許多已簽約的買方面臨房貸撥款期拉長的狀況。這些案件雖然買賣雙方已經簽約、銀行審核也通過，但因為無法在正常時間內完成撥款與過戶程序，在統計上就被歸類為「待售成屋」，形成數據上的失真現象。
從市場實際狀況觀察，鶯歌五年內新成屋的供給量原本就不多，特別是2房加車位的產品最為搶手。目前該區域五年左右的大樓成屋平均單價落在每坪42萬至45萬元之間，相比新北蛋黃區動輒8、90萬元的單價，鶯歌房價幾乎只有一半。以20幾坪的2房產品計算，總價帶約在1,200萬至1,400萬元之間，對首購族與換屋族都具有相當吸引力。
現階段有些屋主看到整體房市氣氛較冷，願意小幅調整價格增加成交機會，這反而為自住客創造了更好的進場時機。加上捷運三鶯線建設持續推進，以及鳳鳴火車站未來地下化的交通利多，鶯歌的長期發展前景仍然看好。
M傳媒觀點：
鶯歌待售數據增加的現象，正好凸顯了房市統計數字需要深入解讀的重要性。表面上看起來是供給過剩的賣壓警訊，實際上卻是銀行撥款流程延遲造成的技術性因素。這提醒我們，解讀房市數據不能只看表面數字，必須了解背後的政策環境與市場機制。
對購屋者來說，當前鶯歌房市反而提供了難得的機會點。一方面屋主議價意願提高，另一方面區域交通建設持續推進，長期增值潛力仍在。特別是首購族可以用相對親民的總價，買到屋齡新、帶車位的產品，這在新北其他區域幾乎難以實現。
建議有意在鶯歌購屋的民眾，可以把握這個時間點多看屋、多比較，遇到合適的物件不妨大膽議價。同時也要注意銀行的貸款政策變化，預留較長的撥款等待時間，避免因為流程問題影響交屋進度。鶯歌作為新北最後的房價窪地之一，自住需求仍然穩固，長期發展值得期待。圖/新北捷運局
