稅金VS佣金之戰！45%房地合一稅「打炒房」真的比6%仲介費更「吸血」嗎？
【房產中心／專題報導】
在房價高漲的時代，買房成本是購屋族心中最大的痛。近期社群討論中，一筆動輒數十萬、甚至上百萬的「房仲服務費」，再度成為眾矢之的。有網友怒轟，20年前內政部訂下最高「成交價6%」的上限時，房價僅200至500萬，如今總價動輒破千萬，依此計算的服務費已顯得驚人。然而，另一派觀點則將矛頭指向稅率最高可達「獲利45%」的「房地合一稅」，直指這才是房市真正的「吸血鬼」，引發熱烈論戰。究竟這兩種費用本質上有何不同？誰的合理性更高？
兩者根本差異：抽「本」還是抽「利」？
房產知識平台「賣厝阿明」對此分析，爭論的核心在於「計算基準點」完全不同。他解釋，房仲服務費是對「房屋成交總價」按比例收取的「服務報酬」。無論屋主最終是賺是賠，只要成交就必須支付。這筆費用本質上是購買專業服務的對價，包含房仲從物件開發、市場分析、廣告行銷、帶看協商到完成過戶等一系列流程所投入的成本與勞務。
「房地合一稅2」是政府對房地產交易「獲利部分」課徵。
其計算方式是將成交價扣除原始取得成本、購屋及賣屋的相關費用（如契稅、代書費、仲介費、裝修費等），以及土地漲價總數額後，針對剩下的「課稅所得」依持有期間長短課徵不同稅率。換句話說，它只針對「賺到的錢」課稅，若交易沒有獲利，就無需繳納。
為何45%稅率被視為「重拳」？
雖然只對利潤課稅，但房地合一稅之所以引發「吸血」的批評，主要在於其「懲罰性」的高稅率設計。現行制度下，為打擊短期投機炒作，持有期間在2年內即出售的房產，稅率高達45%；持有超過2年、未滿5年，稅率為35%。這意味著短期投資客近半的獲利將被稅金吞噬，政策目的正是「讓炒房無利可圖」。
不過，稅制也為長期持有的自住民眾留下緩衝空間。若符合個人或配偶、未成年子女設籍並連續居住滿6年，且無出租營業等條件，出售時享有400萬元免稅額，超過部分僅課徵10%的優惠稅率。此外，因調職等非自願因素出售，或參與都更後第一次移轉，也適用較低的20%稅率。
房市制度與時俱進的呼聲
這場「6% vs 45%」的爭論，表面是費用與稅賦的比較，實則反映了民眾對房市制度與時俱進的深切期待。關於房仲費的批評，焦點在於20年未變的「固定比例上限」是否仍符合當前高房價的現實。許多消費者認為，賣一間3000萬和1000萬的房子，仲介的服務內容與成本差異，遠不如總價差異來得大，因此有網友主張應推動「級距式收費」，為高總價部分設定較低費率或金額上限。
而針對房地合一稅，其爭議在於政策雖立意良善，但複雜的認定規則（如自用優惠條件嚴格）與高額稅負，也可能影響一般換屋族的規劃。整體而言，房仲費是市場服務的對價，消費者有議價與選擇的空間；房地合一稅則是帶有強烈政策目的的工具，旨在引導市場走向。
目的不同，比較基礎需一致
歸根究底，將兩者直接對比稱誰更「吸血」，猶如比較蘋果與橘子的重量。房仲服務費是「成本支出」，支付的是專業服務與交易安全；房地合一稅是「利潤分享」，是國家對資本利得進行再分配的財政工具。兩者性質與目的截然不同。
無論是市場服務定價機制或是政府稅賦政策，都應隨經濟環境與社會需求不斷檢討，以在專業有價、交易安全、居住正義與市場健全之間，找到更細緻的平衡點。對於消費者而言，理解這些成本與稅負的結構，並進行妥善規劃（如保留裝修單據以扣抵房地合一稅），才是更務實的因應之道。
