日本買房手續費到底怎麼算？「3%＋6萬＋消費稅」讓台灣人全看傻：其實不是多收，是法律規定
【房產中心／專題報導】
在台灣買房，仲介手續費一般一句「買2賣4」就能說清楚；但到了日本，情況瞬間變得複雜。許多台灣人第一次接觸日本不動產時，看到仲介公司開出「3%＋6萬＋消費稅」的費用，第一直覺就是：「欸？這6萬是什麼？仲介硬加的嗎？」更有人懷疑消費稅到底收得公不公平，日本房仲是不是在「凹外國人」。然而實際深入了解後才發現，這些看似神祕的計算方式，其實都是白紙黑字寫在日本法律上的規定。
日本的不動產仲介費用受《宅地建物取引業法》明文限制，類似台灣的政府規範，上限同樣有明確標準。只要物件價格超過 400 萬日圓（約台幣不到百萬），手續費就統一採用：「物件價格 × 3% ＋ 6 萬日圓 ＋ 消費稅」。這 6 萬並非仲介亂加，而是法定公式的一部分，只是台灣民眾不熟悉，才會誤以為被收了「服務費外的費用」。至於 400 萬以下的小額不動產雖然有另一套公式，但由於價格太低、仲介獲利有限，多數公司甚至不願承接，也難怪市場上幾乎看不到使用另一種算法的案例。
至於消費稅，更是日本生活中無所不在的稅金。
在日本吃飯買東西，都會清楚標示「稅抜（未稅）」與「税込（含稅）」，仲介服務自然也不例外。自 2019 年 10 月起，日本將消費稅提高到 10%，而且官方還正在討論未來調升到 15% 的可能性；一旦調整，仲介費也會連帶變成「3%＋6萬＋15%」。因此仲介費看似越來越貴，其實只是日本稅制本身的影響。
用實際例子來看就更清楚。如果購入一間售價 4,000 萬日圓的東京中古屋，手續費計算方式會是：
4,000萬 × 3% ＋ 6萬，再加上 10% 消費稅，總額約 138.6 萬日圓。若賣方本身就是日本仲介公司，因為房子裡的建物部分要扣除消費稅，費用會再稍微變動，只是整體差距不大，一般買家不用太糾結。
至於大家最關心的問題：仲介費能不能砍？
答案是：有機會，但要看狀況。台灣仲介會喊出「買方只收 1%」的優惠，日本也不是完全沒有談判空間。畢竟仲介的世界就是「成交才有收入」，只要物件價格夠高，仲介有時也可能願意讓利。但買方若一開始就擺明「我就是要殺價」，也難免影響服務態度。比起硬砍，專家更建議換一種說法：「我希望總成本控制在 ○○ 金額內，如果能幫我做到，我就願意馬上成交。」對仲介來說，這是在給他「協助你促成交易」的空間，比直接開口砍價更容易達成共識，也能維持良好關係。
日本不動產市場規則明確、計算方式透明，只是與台灣相當不同，初次接觸難免覺得複雜。但只要理解背後的法律邏輯，就會發現所謂的「3%＋6萬＋消費稅」其實並不可怕，也不是陷阱，而是日本房市正常運作的一部分。如果你正考慮跨海買房，不妨多了解制度，掌握這些差異，才能買得安心又不當冤大頭。
