「漏水保固過期竟遭索賠百萬？」揭密老屋交易5大陷阱與瑕疵擔保責任界限
近年老舊公寓交易後衍生漏水糾紛案件激增，引發社會關注。一位民眾向媒體投訴，三年前出售屋齡37年的頂樓公寓，當時合約載明「現況交屋」並提供半年漏水保固，未料交屋三年後，買方突然指控天花板多處漏水，要求負擔修繕費用，否則將依《民法》第354條瑕疵擔保責任提告，此案凸顯老屋交易後的責任歸屬爭議。
根據內政部不動產交易實價登錄資料顯示，屋齡超過30年的老舊公寓交易糾紛中，約有23%與漏水問題相關。本案特殊之處在於，賣方持有期間曾重做頂樓防水，且出租三年與出售時均無漏水紀錄，如今交屋三年後才出現問題。資深建築師分析，40年老舊公寓的防水層本來就有自然劣化問題，加上近年極端氣候加劇，確實可能導致新舊漏水難以區分。
法律專家指出，《民法》第359條規定的「物之瑕疵擔保責任」雖有五年時效，但必須證明瑕疵在交屋時已存在。買方需舉證漏水是交屋前既存瑕疵，而非自然耗損或天災所致。若賣方能提供交屋前的現況照片、驗屋報告或租客證明，將是關鍵證據。
針對買方主張的五年瑕疵擔保責任，可透過『混凝土碳化檢測』、『防水層切片分析』等方式，判斷漏水是否屬長期性問題。但40年老屋的檢測費用可能高達5-10萬元，且結果未必對買方有利。」他補充，若檢測發現漏水是近兩年才發生，或與公共管線損壞有關，賣方可主張免責。
面對買方威脅提告的情況，賣厝阿明建議賣方可採取三步驟應對：
首先，要求買方提供具體漏水位置照片及現況影片；
其次，書面回覆說明交屋時狀況及保固已到期的事實；
最後，若進入調解階段，可提議共同委託專業機構鑑定，費用由舉證失敗方負擔。
不動產糾紛調處委員分享實務經驗：「近年類似案件中，約有六成最終和解收場，平均分擔修繕費用。真正進入訴訟且賣方敗訴的案例，多是交屋前就有明顯漏水卻刻意隱瞞。」他建議本案賣方保持溝通，但無需過度讓步。
仲介公會則呼籲，老屋交易應特別注意三項要點：完整拍攝交屋現況影片、在契約明訂保固範圍與期限、以及確認公共設施維護責任歸屬。本案仲介事後不願介入的態度，也反映部分業者對售後糾紛的消極心態，值得業界檢討。
