想省仲介費反賠更多？首購情侶直購中古屋踩雷 驚見「幽靈坪數」與違建危機
一對準備結婚的年輕情侶在社群分享他們近期看房的經歷，引發市場對於「直接向屋主購屋」風險的關注。這對情侶看中一間開價1488-1520萬元的8年中古透天厝，該物件地坪25.22坪，建坪登記48.74坪，但屋主聲稱建商告知實際使用面積達50餘坪。最引發爭議的是，該建物登記為三樓，實際卻有三樓半的使用空間，屋主雖出示建商提供的二次施工合約，但專家警告這類增建仍可能被認定為違章建築。
該物件8年前購入價僅700萬元，相當於每坪14萬餘元，如今開價已達每坪31萬元，漲幅超過120%。屋主進行多處客變，包括一樓地板、牆面改造，以及將二樓整層改為主臥室。雖然屋況維持良好，但進門即見廚房的格局設計，以及後方加裝採光罩的小天井，都成為買方考量的重點。
這對情侶目前僅準備300萬元自備款，因直接與屋主接洽，省去仲介費（原為買方1%），但面對屋主開價與自身預算1180萬元的差距，陷入購屋決策的兩難。屋主表示因即將搬遷至北部，希望儘快處理房產，且「價格可談」，更強調自己非投資客，不追求最高利潤，只想早日完成交易。
不動產專家對此案例提出重要提醒：
首先，該建物「三樓半」的增建部分，即使有建商提供的二次施工合約，在法律上仍可能被認定為違建，未來恐面臨報拆風險，特別是在政府加強清查違建的現行政策下。其次，直接與屋主交易雖可節省仲介費，但缺乏專業第三方的把關，可能隱藏更多風險。
針對價格評估，專家建議應先查詢實價登錄系統，了解同路段近期成交行情，並考量違建可能帶來的折價空間。至於進門見廚房的格局問題，可透過後續裝修設置屏風或調整動線改善，不應成為決策的主要障礙。
直接交易時務必確認以下重點：
1.調閱完整產權資料，確認無抵押或糾紛；
2.要求屋主出具「無仲介委任切結書」，避免後續被追討仲介費；
3.詳細記載屋況說明，特別是增建與客變部分；
4.簽約時最好委託專業地政士見證。
相關過戶費用約為成交價的2-3%，包括契稅、印花稅、登記規費等。
這起案例反映當前房市常見的「直接交易」現象，許多買方為節省仲介費選擇自行與屋主洽談，卻可能因專業知識不足而承擔更高風險。專家建議，首購族若預算有限，可考慮尋求「單邊委託」的仲介服務，支付較低費用仍能獲得專業保障，在追求理想住宅與財務安全間取得平衡。
