先買房再結婚？年輕情侶購屋遇「違建疑雲」與價格拉鋸戰
一對計劃「先買房再結婚」的年輕情侶近日在網路發文求助，看中一棟8年屋齡的透天厝，屋主開價1,488萬至1,520萬元，但該物件隱藏「二次施工」、「建坪爭議」等潛在風險，更讓兩人猶豫的是：該如何在不透過房仲的情況下，與「好說話」的屋主談出合理價格？此案例不僅反映當前青年購屋的現實困境，更凸顯自售交易中常見的資訊不對等與法律盲區。
「喜歡但不敢買」的糾結：違建、建坪與價格的三重考驗
該情侶看中的透天厝位於三樓半，實際權狀登記為三樓，頂層是否屬違建成為首要疑慮。屋主雖出示建商提供的「二次施工合約」，但地政士公會發言人王振隆指出，此類合約僅能證明建商與屋主的私下協議，若未依法申請增建核准，仍屬違建，未來可能遭舉報拆除，甚至影響房貸核貸。此外，建坪標示為48.74坪，屋主卻稱「建商告知實際50幾坪」，此差異若未釐清，恐衍生交屋糾紛。
價格則是另一難題。該屋主8年前以總價700萬元購入（單價約14萬/坪），現開價翻倍至31萬/坪，情侶雖認同屋況維護良好，但預算僅能負擔1,180萬元，與賣方期待落差達300萬元。對此，房產專家分析，當前市場受「第七波信用管制」影響，買方議價空間擴大，尤其非六都區域的中古屋，合理議價幅度可達10%~15%，建議買方可從「違建風險」、「建坪爭議」等切入談判。
自售交易陷阱：省下仲介費，但風險自擔
該情侶選擇跳過房仲直接與屋主交易，雖可省下4%服務費（約59萬元），卻須自行把關以下風險：
1. 產權調查：需調閱謄本確認有無抵押權、查封等限制登記，並核對地籍圖與現況是否相符。
2. 履約保證：無仲介居中時，應委託代書設立「價金信託專戶」，避免款項挪用風險。
3. 稅費試算：需預留契稅（6%）、印花稅（0.1%）、代書費（約1~2萬元）等成本。
「屋主說價格好談，但自售最怕『感情用事』。」消基會提醒，許多自售糾紛源自買賣雙方認知落差，例如屋主可能因「急售」口頭降價，事後卻反悔，建議任何協議均應白紙黑字載明於契約，並保留對話紀錄。
專家建議：出價策略與風險控管三步驟
1. 瑕疵換折扣：針對違建與建坪疑慮，可要求屋主提供「建築執照竣工圖」比對，或協商保留部分價款作為瑕疵擔保金。
2. 財務試算底線：以頭期款300萬元推算，若貸款8成，總價應控制在1,200萬元內，每月還款約4.5萬元（利率2.5%、30年期），需確認不超過收入1/3。
3. 契約審閱：務必要求至少5天審閱期，並註明「違建排除條款」與「面積誤差找補機制」。
這對情侶的掙扎，是許多青年購屋的縮影。在房價高漲的時代，「喜歡」與「負擔得起」往往難以兼得。本案提醒消費者，自售交易雖能省費，但專業把關不可少，簽約前務必諮詢地政士或律師，避免讓「成家夢」變成「糾紛噩夢」。
