危老落日突喊卡！都更容積最高衝2倍 早送件地主怒了：我們被當盤子？
【M傳媒／綜合報導】
原本倒數不到一年就要結束的危老重建制度，政府突然宣布「不落日」！行政院7月16日通過《危老條例》及《都市更新條例》修正草案，不只刪除危老重建原訂2027年5月31日截止的申請期限，特定都更案若捐贈社會住宅，總容積最高還可能衝到基準容積2倍。
消息一出，尚未整合的地主拍手叫好，已簽約、已送件甚至已開工的地主與建商卻笑不出來。有人質疑，過去為了搶在落日前完成整合，不惜降低條件、加速簽約，如今期限突然取消，難道早申請的人反而成了「政策盤子」？
不過要注意，這次修法仍是草案，尚未經立法院三讀；而且不是所有危老、都更案件都能直接拿到更多容積。
說好的落日沒了！危老從限時優惠變常態制度
現行危老條例規定，重建計畫申請期限到2027年5月31日為止。行政院通過的修正草案，則直接刪除期限。
一旦完成修法，危老重建將從「限期申請」轉為常態制度，不必再跟落日條款賽跑。
政府給出的理由是，台灣屋齡30年以上住宅已超過500萬戶，老屋與危險建築不會因為法令期限到了就自動消失，因此有必要讓重建制度長期存在。
對還沒有整合完成的地主來說，壓力確實小了；但對過去幾年被「優惠倒數」催著走的案件來說，心情恐怕五味雜陳。
危老最高1.45倍 不是每案都能拿
修法草案也調整危老容積獎勵。
基地達500平方公尺、住宅使用面積超過總樓地板面積二分之一的案件，容積上限原則上可達基準容積1.3倍；若再無償捐贈社會住宅，提供新婚或育有未成年子女家庭使用，或捐贈其他社福設施，最多可再增加基準容積15％。
兩者相加，理論上最高可達基準容積1.45倍。
但這不是政府白送容積。開發者必須實際捐出社宅樓地板及相對應權利，最後能取得多少獎勵，也要看基地條件、捐贈內容及主管機關審查。
而且，小基地及非住宅使用比例較高的案件，新制上限可能反而比現行規定低，不能一概解讀成全面加碼。
都更容獎翻倍？一般案件仍是1.5倍
外界最震撼的數字，是都更容積最高可能從1.5倍衝到2倍。
但實際規定並不是所有都更案都能直接「翻倍」。
一般都市更新案的容積獎勵上限，原則上仍維持基準容積1.5倍。只有符合特定大規模、策略性更新條件，或案件已達原容積上限後，再無償捐贈社會住宅及土地權利，並通過主管機關審議，總容積才可能進一步提高，最高達2倍。
換句話說，2倍是特殊條件下的天花板，不是都更送件就能拿到的基本盤。
早整合、早送件反而吃虧？業界心寒
政策大轉彎，也讓已投入整合的業者與地主開始算帳。
過去危老有明確落日期限，開發商常以「再不簽就來不及」催促地主整合。部分地主為了趕上期限，可能接受較快的簽約時程；建商也投入人力、設計、估價及整合成本。
如今期限準備取消，還沒簽約的地主自然不急了，甚至可能認為「再等等，條件也許更好」。
對開發商來說，原本最有力的時間壓力瞬間消失，未來整合時間可能拉得更長，地主要求也可能提高。
至於已核准、取得建照甚至已經施工的案子，容積原則上已依原計畫確定，不會因為新法通過就自動增加。若後續案件能否變更，仍要看個別程序及主管機關審查，不能全部重新來過。
也因此，市場出現「早送件拿得少，晚送件反而有機會拿更多」的公平性爭議。
舊案有過渡條款 不是全部只能吞下去
為避免制度突然改變，草案設有新舊制過渡安排。
在2027年5月31日前提出申請，且新法施行時尚未核准的危老案件，原則上可依規定選擇適用舊制或新制。
但不能只挑最有利的部分。例如想保留舊制較高的容積上限，就必須整體適用舊制，不能容積選舊法、租稅優惠又改選新法。
已經核准或施工中的案件，則不代表可以直接回頭追加容積，仍要依個案進度及相關法令判斷。
民團：假社宅之名、行容積放水之實？
政府強調，提高容積是為了鼓勵民間捐贈婚育宅與社會住宅，但都市規畫及住宅團體並不買單。
OURs都市改革組織、社宅團體及空間專業人士質疑，容積是都市公共資源，不是取之不盡的免費獎品。新增大量樓地板面積，也會同步帶來人口、交通、污水、學校、公園及消防負擔。
民團擔心，一旦「捐社宅就能突破容積天花板」成為常態，社會住宅可能反而變成大型開發案增加容積的解鎖工具。
政府則回應，新增容積仍須考量區位、公共設施容量與都市承載力，並經地方及中央審議，不是建商提出申請就一定能取得。
建商：容積獎勵不該看誰來做
除了民團反對容積放寬，部分建商也質疑自主更新的獎勵方式。
政府希望鼓勵地主自己辦都更，因此符合條件的自主更新案，可取得較明確的容積獎勵額度；但專業建商主導的案件，仍須依耐震、公益設施、開放空間等項目逐一爭取。
業界認為，容積獎勵應回歸建築品質、公共貢獻與環境改善，不應只因為實施者是地主或建商，就採不同標準。
究竟是扶植自主更新，還是造成另一種不公平，也將成為立法院審查的重要戰場。
