千萬房子贈子女「0元贈與稅」！專家提醒：子女未來賣房，房地合一稅可能更重

文／嚴意情（情情來了）｜明深地政士事務所 主辦代書

爸媽把市價上千萬元的房子贈與子女，當下可能一毛贈與稅都不用繳，但未來子女出售房屋，房地合一稅卻可能成為另一筆沉重負擔。

情情提醒，房產贈與要同時考慮現在的移轉稅費，以及子女未來出售時的房地合一稅。 當下贈與稅為零，不代表整筆房產傳承最省稅。

市價1,500萬元　贈與稅可能是0元

依現行規定，不動產贈與價額以土地公告現值及房屋評定標準價格計算，而非市場成交行情。

假設一間房子市價1,500萬元，但公告土地現值與房屋評定現值合計只有220萬元，父母其中一人贈與子女，在當年度沒有其他贈與且符合規定的情況下，就可能落在2026年244萬元的贈與稅免稅額內。

不過，贈與房地仍可能產生土地增值稅、契稅、印花稅及登記費。

父母若代子女負擔土地增值稅或契稅，也須依規定計算贈與總額及扣除額。

子女未來出售　成本從受贈現值計算

依房地合一稅規定，受贈房地的取得成本，原則上以受贈時房屋評定現值及公告土地現值，按政府公布的消費者物價指數調整後認定。

延續前面的例子，房子受贈時市價1,500萬元、課稅現值220萬元，幾年後以1,800萬元出售。

子女申報房地合一稅時，原始成本原則上須從220萬元按規定調整，再計入符合規定的取得、改良及移轉費用，並依法減除土地漲價總數額。

因此，實際課稅所得可能明顯高於一般人直覺認為的300萬元價差，但最終稅額仍須依完整資料計算。

國稅局案例　賣1,100萬元還補稅10萬元

財政部北區國稅局曾公布案例，一名母親以1,200萬元取得房地，後來贈與兒子。

兒子出售時以1,100萬元成交，原本使用母親的買價計算成本，申報結果為虧損。

國稅局查核後，改依受贈時房地現值、物價指數及相關稅費，核定取得成本1,000萬元。

扣除移轉費用40萬元及土地漲價總數額10萬元後，課稅所得為50萬元，依20%稅率計算，補繳10萬元房地合一稅。

父母持有20年　贈與後持有期間原則上重算

一般父母將房地贈與子女，子女的房地合一稅持有期間原則上從受贈取得日開始計算。

依現行房地合一2.0，境內居住個人持有2年內出售，原則上適用45%；超過2年、5年內35%；超過5年、10年內20%；超過10年15%。

因此，父母即使持有房屋20年，子女受贈後很快出售，仍可能面臨短期持有的較高稅率。

繼承與配偶贈與另有持有期間合併計算規定，適用方式不同。

贈與與繼承　應把未來出售一起算

情情提醒，房產傳承除了比較贈與稅與遺產稅，也要考慮土地增值稅、契稅、取得成本及持有期間。

尤其市價高、公告現值較低的老房子，贈與當下可能很省稅，子女未來出售時，卻可能因成本認列較低而增加房地合一稅負擔。

如果子女準備長期自住，還須進一步評估是否符合房地合一稅自住房地優惠條件。

房產贈與省下眼前的稅，未來出售可能付出更高成本。傳承前把贈與、繼承及後續出售的稅負一起試算，才能找到適合家庭需求的安排。

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